{"id":4687,"date":"2024-12-30T11:26:00","date_gmt":"2024-12-30T14:26:00","guid":{"rendered":"https:\/\/mvf.net.br\/web\/?p=4687"},"modified":"2025-03-31T11:34:57","modified_gmt":"2025-03-31T14:34:57","slug":"autorizacao-extrajudicial-para-venda-de-imoveis-inventariados-facilita-negociacoes-imobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mvf.net.br\/web\/autorizacao-extrajudicial-para-venda-de-imoveis-inventariados-facilita-negociacoes-imobiliarias\/","title":{"rendered":"Autoriza\u00e7\u00e3o extrajudicial para venda de im\u00f3veis inventariados facilita negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias"},"content":{"rendered":"\n

O CNJ (Conselho Nacional de Justi\u00e7a) atualizou a Resolu\u00e7\u00e3o n\u00ba 35\/2007, a qual disp\u00f5e sobre a \u201clavratura dos atos notariais relacionados a invent\u00e1rio, partilha, separa\u00e7\u00e3o consensual, div\u00f3rcio consensual e extin\u00e7\u00e3o consensual de uni\u00e3o est\u00e1vel por via administrativa\u201d<\/em>, no dia 20 de agosto de 2024, por meio da Resolu\u00e7\u00e3o n\u00ba 571\/2024. A medida foi mais um marco para a desburocratiza\u00e7\u00e3o dos mecanismos inerentes \u00e0 materializa\u00e7\u00e3o e regulariza\u00e7\u00e3o de diversos neg\u00f3cios jur\u00eddicos em \u00e2mbito nacional.<\/p>\n\n\n\n

Na seara imobili\u00e1ria, houve relevante avan\u00e7o, pois se tornou poss\u00edvel a venda de im\u00f3veis que integram o esp\u00f3lio ainda que o procedimento de invent\u00e1rio ocorra extrajudicialmente. No cen\u00e1rio pr\u00e9vio \u00e0 atualiza\u00e7\u00e3o acima relatada, quando um bem do esp\u00f3lio estivesse em vias de negocia\u00e7\u00e3o de compra e venda, por exemplo, seria necess\u00e1ria a obten\u00e7\u00e3o de autoriza\u00e7\u00e3o judicial para que a aliena\u00e7\u00e3o fosse devidamente concretizada, ou seja, al\u00e9m de a venda ficar a crit\u00e9rio do magistrado competente para an\u00e1lise do tema, o fator \u201ctempo\u201d poderia vir a ser um entrave \u00e0 negocia\u00e7\u00e3o do bem, visto que n\u00e3o se poderia precisar dentro de qual prazo o seria poss\u00edvel a obten\u00e7\u00e3o da autoriza\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n

Mediante a inclus\u00e3o do artigo 11-A pela Resolu\u00e7\u00e3o n\u00ba 571, a Resolu\u00e7\u00e3o n\u00ba 35\/2007 passou a possibilitar a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis do esp\u00f3lio em circunst\u00e2ncias espec\u00edficas. A autoriza\u00e7\u00e3o em quest\u00e3o \u00e9 outorgada ao inventariante, via escritura p\u00fablica, desde que preenchidos alguns requisitos.<\/p>\n\n\n\n

Requisitos<\/h3>\n\n\n\n

Em primeiro lugar, h\u00e1 uma clara vincula\u00e7\u00e3o da autoriza\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel com o adimplemento de despesas inerentes ao procedimento de invent\u00e1rio. Assim, na forma do inciso I, do artigo 11-A, deve ser apresentada a discrimina\u00e7\u00e3o das despesas cujo pagamento ser\u00e1 necess\u00e1rio para a conclus\u00e3o do procedimento de invent\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Tal previs\u00e3o \u00e9 bastante interessante e demonstra o objetivo da altera\u00e7\u00e3o da resolu\u00e7\u00e3o no sentido de auxiliar as fam\u00edlias que, inobstante a presen\u00e7a de todos os requisitos para o processamento do invent\u00e1rio de maneira extrajudicial, viam-se impossibilitadas desse encaminhamento em virtude da aus\u00eancia de liquidez para fazer frente ao pagamento de despesas inerentes ao procedimento de invent\u00e1rio (como tributos, emolumentos cartor\u00e1rios e registrais e honor\u00e1rios advocat\u00edcios).<\/p>\n\n\n\n

Na sequ\u00eancia, h\u00e1 a necessidade de que parte ou todo o valor da venda seja vinculado ao pagamento das despesas discriminadas, evidenciando o intuito da altera\u00e7\u00e3o de viabilizar a conclus\u00e3o extrajudicial do procedimento. Em terceiro lugar, os herdeiros do falecido e seu c\u00f4njuge ou companheiro sobrevivente n\u00e3o podem possuir quaisquer indisponibilidades de bens (devendo, por conseguinte, apresentar certid\u00f5es comprobat\u00f3rias do preenchimento deste requisito).<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, deve constar na escritura a men\u00e7\u00e3o de que as guias de todos os impostos de transmiss\u00e3o foram apresentadas (com a indica\u00e7\u00e3o dos respectivos valores), bem como qual o custo estimado dos emolumentos notariais e registrais (com a indica\u00e7\u00e3o de quais as serventias extrajudiciais que expediram os respectivos or\u00e7amentos).<\/p>\n\n\n\n

Por fim, dever\u00e1 ser prestada garantia, real ou fidejuss\u00f3ria, por parte do inventariante, quanto \u00e0 destina\u00e7\u00e3o do produto da venda para o pagamento das despesas  inerentes ao invent\u00e1rio e que tiverem sido discriminadas, tais quais o pagamento do imposto de transmiss\u00e3o, honor\u00e1rios advocat\u00edcios e emolumentos diversos. O pagamento de tais despesas dever\u00e1 ocorrer no prazo m\u00e1ximo de um ano a contar da aliena\u00e7\u00e3o do bem, sem preju\u00edzo de estipula\u00e7\u00e3o de prazo menor pelas partes. Ap\u00f3s o adimplemento das despesas, ocorrer\u00e1 a extin\u00e7\u00e3o da garantia prestada pelo inventariante.<\/p>\n\n\n\n

Saldo da venda e herdeiro menor<\/h3>\n\n\n\n

Merece destaque a previs\u00e3o do \u00a73\u00ba do artigo 11-A, no sentido de que o bem alienado \u201cser\u00e1 relacionado no acervo heredit\u00e1rio para fins de apura\u00e7\u00e3o dos emolumentos do invent\u00e1rio, c\u00e1lculo dos quinh\u00f5es heredit\u00e1rios, apura\u00e7\u00e3o do imposto de transmiss\u00e3o causa mortis, mas n\u00e3o ser\u00e1 objeto de partilha, consignando-se a sua venda pr\u00e9via na escritura do invent\u00e1rio\u201d<\/em>. Eventual saldo da venda (ap\u00f3s realizados os pagamentos discriminados) evidentemente ter\u00e1 de ser objeto de divis\u00e3o entre os herdeiros quando da lavratura da escritura de invent\u00e1rio e partilha, na condi\u00e7\u00e3o de produto da venda.<\/p>\n\n\n\n

Ainda que a Resolu\u00e7\u00e3o n\u00ba 571\/2024, tenha trazido a possibilidade de realiza\u00e7\u00e3o de procedimento de invent\u00e1rio extrajudicial mesmo que haja interesse de pessoa menor de idade ou incapaz \u2014 o que, at\u00e9 ent\u00e3o, n\u00e3o era permitido \u2014, h\u00e1 expressa veda\u00e7\u00e3o \u00e0 pr\u00e1tica de atos de disposi\u00e7\u00e3o referentes aos bens ou direitos do interessado menor de idade ou incapaz (na forma do artigo 12-A, \u00a71\u00ba).<\/p>\n\n\n\n

Considerando a exig\u00eancia de que, al\u00e9m da manifesta\u00e7\u00e3o favor\u00e1vel do Minist\u00e9rio P\u00fablico, o invent\u00e1rio extrajudicial seja realizado por meio do pagamento do quinh\u00e3o heredit\u00e1rio do herdeiro menor ou incapaz (ou da mea\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge ou companheiro incapaz), em parte ideal em cada um dos bens inventariados, entende-se pela inviabilidade da utiliza\u00e7\u00e3o do procedimento de aliena\u00e7\u00e3o extrajudicial de bem do esp\u00f3lio (uma vez que haveria a aliena\u00e7\u00e3o de bem do herdeiro vulner\u00e1vel e, consequentemente, seu quinh\u00e3o ideal sobre aquele patrim\u00f4nio im\u00f3vel n\u00e3o seria resguardado).<\/p>\n\n\n\n

Conclus\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

A atualiza\u00e7\u00e3o normativa realizada pelo CNJ \u00e9 positiva na medida em que visa a desburocratizar a aliena\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis submetidos a procedimento de invent\u00e1rio, auxiliando diretamente as fam\u00edlias que desejam o encaminhamento extrajudicial do procedimento, mas que n\u00e3o possuem liquidez suficiente para realizar o pagamento das despesas vinculadas ao invent\u00e1rio sem precisar alienar algum bem integrante do Esp\u00f3lio.<\/p>\n\n\n\n

Assim, percebe-se a origem de mais um mecanismo apto ao incremento das negocia\u00e7\u00f5es por players do mercado imobili\u00e1rio, desde que observados os requisitos exigidos pela Resolu\u00e7\u00e3o e pela lei e as boas pr\u00e1ticas relativas a esta seara.<\/p>\n\n\n\n

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