{"id":4684,"date":"2024-12-15T11:10:00","date_gmt":"2024-12-15T14:10:00","guid":{"rendered":"https:\/\/mvf.net.br\/web\/?p=4684"},"modified":"2025-03-31T11:24:23","modified_gmt":"2025-03-31T14:24:23","slug":"penhora-de-imovel-em-que-situacoes-isso-pode-acontecer-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mvf.net.br\/web\/penhora-de-imovel-em-que-situacoes-isso-pode-acontecer-2\/","title":{"rendered":"Penhora de im\u00f3vel: em que situa\u00e7\u00f5es isso pode acontecer?"},"content":{"rendered":"\n

Normalmente, a compra da casa pr\u00f3pria<\/a> \u00e9 um momento de grande celebra\u00e7\u00e3o, pois costuma ser uma das conquistas mais importantes na vida dos dos brasileiros. Mas a tranquilidade de n\u00e3o depender mais do aluguel pode estar em risco diante de determinadas d\u00edvidas que levam \u00e0 penhora de im\u00f3vel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

De forma geral, a lei brasileira resguarda o im\u00f3vel de uso familiar da execu\u00e7\u00e3o da Justi\u00e7a. Por\u00e9m, essa mesma lei prev\u00ea situa\u00e7\u00f5es nas quais esse im\u00f3vel pode ser utilizado para quita\u00e7\u00e3o de um d\u00e9bito (ou de parte dele), de acordo com a natureza da obriga\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEm algumas situa\u00e7\u00f5es, a Justi\u00e7a autoriza que tamb\u00e9m im\u00f3veis com saldo devedor sejam penhorados. Nesses casos, o que vai a penhor s\u00e3o os direitos sobre o im\u00f3vel, pois, at\u00e9 que seja quitado, o bem continua em nome do banco ou da construtora que concedeu o financiamento\u201d, observa Andr\u00e9 Maluf Jacob, advogado do escrit\u00f3rio Fabio Kadi Advogados, de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n\n\n\n

E as d\u00edvidas podem, inclusive, influenciar no invent\u00e1rio<\/a>, quando existe im\u00f3veis a serem partilhados entre os herdeiros. Para saber mais sobre o tema e conhecer direitos e deveres em rela\u00e7\u00e3o ao patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio, continue a leitura a seguir.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 penhora de im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

Penhora nada mais \u00e9 do que um procedimento judicial utilizado para garantir o pagamento de uma d\u00edvida. <\/p>\n\n\n\n

Se uma pessoa tem uma d\u00edvida e n\u00e3o consegue pag\u00e1-la, o seu credor pode solicitar \u00e0 Justi\u00e7a a penhora de algum bem para a liquida\u00e7\u00e3o. No caso da imobili\u00e1ria, o bem utilizado para saldar a d\u00edvida \u00e9 justamente o im\u00f3vel do devedor.<\/p>\n\n\n\n

Este instrumento est\u00e1 disposto na se\u00e7\u00e3o III do C\u00f3digo de Processo Civil (CPC). Segundo o art. 835 da referida lei, outros itens t\u00eam a prefer\u00eancia na penhora antes do im\u00f3vel para saldar uma d\u00edvida, como dinheiro em conta, aplica\u00e7\u00f5es e ve\u00edculos. Preferencialmente, \u00e9 s\u00f3 depois de penhorar esses bens que a Justi\u00e7a deve alcan\u00e7ar os im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Quando um im\u00f3vel pode ser penhorado?<\/h2>\n\n\n\n

Segundo Andr\u00e9 Jacob, a penhora pode acontecer em execu\u00e7\u00f5es trabalhistas, fiscais e c\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n

No caso de d\u00edvidas trabalhistas \u2013 quando h\u00e1 sal\u00e1rios em atraso ou n\u00e3o recolhimento de FGTS<\/a>, por exemplo \u2013 a Justi\u00e7a pode determinar a penhora de bens do empregador at\u00e9 que os pagamentos sejam realizados.<\/p>\n\n\n\n

O mesmo ocorre com d\u00edvidas de natureza tribut\u00e1ria. Inclusive, o n\u00e3o pagamento do IPTU pode levar \u00e0 perda do im\u00f3vel, sendo esta uma das exce\u00e7\u00f5es da impenhorabilidade dos bens familiares, conforme veremos adiante.<\/p>\n\n\n\n

Por fim, nas execu\u00e7\u00f5es c\u00edveis, o credor (seja ele pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica) pode solicitar a penhora para liquidar alguma d\u00edvida do devedor. Aqui, entram os mais diversos d\u00e9bitos, como empr\u00e9stimos, financiamentos, alugu\u00e9is em atraso, entre outros.<\/p>\n\n\n\n

\u201c\u00c9 muito comum ver bancos executando d\u00edvidas de financiamentos, consignado ou cart\u00e3o de cr\u00e9dito, por exemplo. Aqui no escrit\u00f3rio, tamb\u00e9m temos muitos casos de inadimpl\u00eancia de alugueis, com a\u00e7\u00f5es que envolvem despejo. Se o inquilino n\u00e3o paga, o fiador \u00e9 executado, e o seu im\u00f3vel vai a leil\u00e3o\u201d, explica Jacob.<\/p>\n\n\n\n

Impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia<\/h2>\n\n\n\n

Segundo a lei brasileira, \u00e9 considerado bem de fam\u00edlia o im\u00f3vel destinado \u00e0 moradia familiar, mesmo que nele viva uma s\u00f3 pessoa \u2013 seja ela vi\u00fava, solteira ou separada. Para fins de prote\u00e7\u00e3o, a defini\u00e7\u00e3o abrange tamb\u00e9m os bens m\u00f3veis e os equipamentos que est\u00e3o dentro desse im\u00f3vel, desde que estejam quitados.<\/p>\n\n\n\n

Via de regra, o bem de fam\u00edlia n\u00e3o pode ser penhorado, pois a lei existe justamente para garantir que as pessoas tenham um lugar para morar, independentemente de terem d\u00edvidas. No entanto, existem exce\u00e7\u00f5es a essa blindagem, e uma das mais comuns \u00e9 a d\u00edvida de condom\u00ednio, IPTU e outros encargos referentes ao im\u00f3vel, como aponta Andr\u00e9 Jacob.<\/p>\n\n\n\n

\u201cO condom\u00ednio pode entrar com uma a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a contra o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel. Se a inadimpl\u00eancia persistir, e se n\u00e3o houver saldo em contas banc\u00e1rias do devedor para penhorar, o im\u00f3vel ser\u00e1 penhorado. Nesse caso, o propriet\u00e1rio do bem n\u00e3o poder\u00e1 se valer da impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia\u201d, explica o advogado.<\/p>\n\n\n\n

Outra situa\u00e7\u00e3o comum que pode ocorrer a penhora \u00e9 quando algu\u00e9m se torna fiador em um contrato de loca\u00e7\u00e3o. Se o inquilino n\u00e3o pagar o aluguel (seja residencial ou comercial), o im\u00f3vel do fiador poder\u00e1 responder pela d\u00edvida caso n\u00e3o haja outro meio para quit\u00e1-la.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m da d\u00edvida condominial, tributos relativos ao im\u00f3vel e fian\u00e7a locat\u00edcia, outras exce\u00e7\u00f5es \u00e0 impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia s\u00e3o as d\u00edvidas de pens\u00e3o aliment\u00edcia e as contra\u00eddas para construir ou comprar o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Como funciona a penhora de im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

O processo tem in\u00edcio quando o credor, depois de n\u00e3o conseguir obter o pagamento da d\u00edvida, entra com uma a\u00e7\u00e3o judicial contra o devedor. Isso, segundo Jacob, deve ser feito via peti\u00e7\u00e3o \u00e0 Justi\u00e7a, na qual o credor precisa informar a matr\u00edcula do im\u00f3vel e demonstrar que ele est\u00e1 livre de \u00f4nus.<\/p>\n\n\n\n

\u201cSe o im\u00f3vel j\u00e1 tiver outras penhoras, elas ser\u00e3o preferenciais na execu\u00e7\u00e3o. Logo, isso pode prejudicar o pagamento da d\u00edvida\u201d, alerta o advogado.<\/p>\n\n\n\n

Ap\u00f3s analisar o pedido, o juiz determina a penhora se achar necess\u00e1rio e comunica a decis\u00e3o ao respectivo cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis. Por sua vez, o cart\u00f3rio faz a averba\u00e7\u00e3o da penhora na matr\u00edcula do im\u00f3vel, para que o bem n\u00e3o possa ser vendido ou doado sem autoriza\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n

O pr\u00f3ximo passo \u00e9 a intima\u00e7\u00e3o das partes no processo. Nessa fase, segundo Jacob, o devedor tem uma oportunidade pr\u00e9via de se defender, caso seja constatada alguma nulidade no processo de penhora. E o autor da a\u00e7\u00e3o pode pedir que o im\u00f3vel seja avaliado por um perito (mais caro) ou por um oficial de justi\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

Depois da avalia\u00e7\u00e3o, a etapa seguinte \u00e9 o efetivo leil\u00e3o do im\u00f3vel<\/a>, o que pode demorar alguns anos para acontecer, pois os prazos dos processos de penhora dependem de cada cart\u00f3rio, segundo Jacob.<\/p>\n\n\n\n

\u201cAqui em S\u00e3o Paulo, j\u00e1 vi im\u00f3veis levarem at\u00e9 tr\u00eas anos para irem a leil\u00e3o, considerando o prazo desde a peti\u00e7\u00e3o inicial, eventuais contesta\u00e7\u00f5es do devedor e an\u00e1lise final do juiz. Por isso, n\u00e3o tem como falar em um prazo certo para a conclus\u00e3o do processo\u201d, diz o advogado.<\/p>\n\n\n\n

Por fim, quando o bem \u00e9 leiloado, se encerra o processo judicial, e o devedor recebe o valor excedente \u00e0 d\u00edvida, se houver. Mas, se os recursos da venda n\u00e3o forem suficientes para liquidar o d\u00e9bito, a pessoa que perdeu o im\u00f3vel continuar\u00e1 inadimplente. Tamb\u00e9m s\u00e3o de sua responsabilidade todos os custos do processo, que foram adiantados pelo credor.<\/p>\n\n\n\n

Im\u00f3vel em invent\u00e1rio pode ser penhorado?<\/h2>\n\n\n\n

Se a pessoa que morreu deixou d\u00edvidas, poder\u00e1 sim ocorrer a penhora de im\u00f3vel. Nesse caso, quem responde pelo d\u00e9bito \u00e9 o esp\u00f3lio, conjunto de bens e obriga\u00e7\u00f5es deixados pelo falecido<\/p>\n\n\n\n

De acordo com art. 597 do CPC, \u201co esp\u00f3lio responde pelas d\u00edvidas do falecido; mas, feita a partilha, cada herdeiro responde por elas na propor\u00e7\u00e3o da parte que na heran\u00e7a lhe coube\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Normalmente, a compra da casa pr\u00f3pria \u00e9 um momento de grande celebra\u00e7\u00e3o, pois costuma ser uma das conquistas mais importantes na vida dos dos brasileiros. Mas a tranquilidade de n\u00e3o depender mais do aluguel pode estar em risco diante de determinadas d\u00edvidas que levam \u00e0 penhora de im\u00f3vel. 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