A compra do primeiro apartamento é uma conquista importante para muitas pessoas, pois a aquisição da casa própria representa uma realização em nossa sociedade. Para isso, há diversas formas de investimento para conseguir o primeiro imóvel, e uma delas é a compra do apartamento na planta. No entanto, como confiar que a construtora responsável pela obra cumprirá com a promessa de um novo prédio? É aí que entra o patrimônio de afetação.
Para entender mais sobre o conceito, continue a leitura e descubra como utilizar esse recurso e garantir que a aquisição do seu novo apartamento ocorra de forma segura e sem surpresas.
O que é Patrimônio de Afetação?
Ao procurar no dicionário, a palavra “afetação” possui muitos significados. Porém, no âmbito jurídico, refere-se à destinação de um bem ou patrimônio específico para um fim determinado.
É necessário seguir as normas impostas pela legislação nesse sentido. A afetação também pode ocorrer com relação aos recursos destinados a programas sociais, obras públicas, entre outros.
O patrimônio de afetação surgiu no Brasil em 2004, com a edição da Lei 10.931/2004. Essa lei instituiu o chamado “patrimônio de afetação” para empreendimentos imobiliários, que permite a separação do patrimônio da incorporação em relação ao patrimônio dos incorporadores, garantindo maior segurança e transparência para os compradores de imóveis em construção.
A ideia é que os recursos destinados aos empreendimentos imobiliários sejam separados e protegidos, mesmo que a incorporadora ou construtora passe por problemas financeiros.
Por isso, a lei regula o recurso que permite que os investidores destinem os investimentos feitos quando compram um apartamento na planta à construção de uma obra separada do patrimônio da construtora responsável.
Dessa forma, os desenvolvedores evitam que os recursos sejam utilizados em outras finalidades, como o pagamento de dívidas ou depósitos judiciais, o que torna muitos compradores inseguros ao investir em obras não finalizadas.
Em suma, o patrimônio de afetação preserva melhor os interesses dos compradores.
Quais são os requisitos legais do patrimônio de afetação?
Para se adequar ao patrimônio de afetação, é preciso que a incorporadora, empresa responsável pela obra, cumpra alguns requisitos legais específicos.
O primeiro deles é registrar a incorporação imobiliária, conjunto de processos relacionados à construção de imóveis residenciais ou comerciais, para ser habilitado a vender na planta no cartório de imóveis competente, especificando os terrenos e as construções que aplicarão o patrimônio de afetação.
Além disso, a incorporadora deve criar uma Pessoa Jurídica (PJ) específica para gerenciar o patrimônio de afetação, com contas e registros contábeis separados dos demais empreendimentos.
A construtora deve apresentar uma série de garantias ao adquirir um terreno, incluindo o registro em cartório da construção e a matrícula atualizada do imóvel.
Por fim, a empresa deve realizar um processo de análise independente para garantir que as contas do patrimônio de afetação estejam corretas e que os recursos captados sejam destinados exclusivamente à construção do imóvel.
Lei do Distrato
Algo que os investidores devem ficar de olho é a Lei do Distrato. A Lei trata sobre o direito de arrependimento no momento da compra de imóveis na planta.
Ela estabelece as regras para a desistência por parte do comprador e a devolução dos valores pagos, incluindo multas e taxas previstas em contrato, em caso de cancelamento da compra. A lei entrou em vigor em 2018, buscando equilibrar os interesses das construtoras e dos consumidores nesse tipo de negociação.
Portanto, os clientes que desistirem de comprar um imóvel na planta sob esse regime têm o direito de receber a devolução de 50% da quantia já repassada à construtora. Apesar de ser uma grande vantagem para o comprador, é um incentivo a construtora, visto que as empresas que não integram esse modelo têm uma retenção máxima de apenas 25%.
Para que serve o patrimônio de afetação?
Nós já sabemos que o patrimônio de afetação protege os compradores e os investimentos postos na incorporadora. Além disso, o recurso serve para dividir as contas da construtora como empresa e as contas da obra em construção investida pelos futuros inquilinos.
Dessa forma, se a empresa entrar em falência, o patrimônio de afetação não será atingido pelas dívidas e obrigações da empresa, garantindo a continuidade da obra e a entrega do imóvel aos compradores.
Ademais, o recurso garante a possibilidade da formação de uma comissão de representantes, entre os compradores, para fiscalização da obra. Dessa forma, o projeto se torna mais seguro de investir.
Como funciona o patrimônio de afetação?
O funcionamento desse recurso é bastante simples na teoria: é basicamente uma conta bancária, que no entanto, é destinada para apenas um único propósito.
Portanto, quando uma construtora decide utilizar o patrimônio de afetação, ela separa o patrimônio da empresa (bens, direitos e obrigações) em duas partes.
A parte afetada será destinada para a construção e venda dos apartamentos na planta, enquanto a não afetada inclui todos os outros bens e direitos da empresa não relacionados à obra.
Quais as vantagens do patrimônio de afetação?
Conforme falado anteriormente, a principal vantagem é a separação dos riscos. Como os recursos destinados à obra são separados dos demais bens da empresa, os compradores não ficam expostos aos problemas enfrentados pela construtora responsável.
O patrimônio de afetação possibilita ao comprador ter acesso a informações detalhadas sobre o andamento da obra e a utilização dos recursos, sendo essa mais uma vantagem.
A construtora tem a obrigação de apresentar relatórios regulares com informações sobre o andamento da obra e o uso dos recursos financeiros. Assim, sendo possível garantir a qualidade do imóvel ainda em sua construção, diminuindo significativamente a necessidade de grandes reformas em um futuro próximo.
Além disso, uma vez que o patrimônio de afetação é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, a maior segurança jurídica é garantida, tornando o processo mais seguro.
Porém, é importante enfatizar que, a utilização do patrimônio de afetação não impede que a construtora vise lucro e nem deixa-o mais caro para o comprador. O cálculo do valor final do imóvel será feito de acordo com os custos da obra, acrescidos do lucro e dos tributos.
Isto significa que, ao escolher uma obra com o patrimônio de afetação, o mais provável é que o custo do modelo de negócios esteja embutido no valor do apartamento.
Por isso, a escolha cuidadosa do novo apartamento e da construtora responsável pela obra é necessária, uma vez que pode haver abuso de preços.
Qual a importância do patrimônio de afetação?
O recurso é essencial para a compra de apartamentos na planta, já que costuma garantir a segurança e a transparência em transações imobiliárias. Apesar de exigir algumas exigências legais, ele pode trazer uma série de benefícios para quem investe em imóveis na planta, tornando-o mais seguro e confiável.
Portanto, o patrimônio de afetação é importante porque protege os investidores em empreendimentos imobiliários. Ele permite que o dinheiro dos compradores vá diretamente para a construção do imóvel, separando-o do patrimônio da empresa responsável pela obra.
Isso significa que se algo acontecer com a construtora, os recursos destinados àquele projeto específico não serão afetados por eventuais dívidas ou problemas financeiros da empresa. Além disso, caso a obra enfrente algum problema, como atrasos na entrega, os compradores têm maior segurança jurídica para reaver seus pagamentos e direitos perante a justiça.
Entenda como fazer o patrimônio de afetação:
Apesar do método ser bastante popular e muito vantajoso para os compradores, a decisão de aplicá-lo é inteiramente da incorporadora. No entanto, muitas construtoras aderem ao modelo pois torna a sua obra muito mais atrativa em comparação aos outros.
Para que um empreendimento seja incluído no patrimônio de afetação, o incorporador deve seguir algumas etapas importantes. Entre elas, está a obtenção das licenças e autorizações para a construção do empreendimento.
Ademais, a empresa deve elaborar o memorial descritivo e o registro do patrimônio de afetação junto ao cartório imobiliário. Também é preciso constituir uma assembleia geral de adquirentes, que será responsável por eleger um representante para fiscalizar o andamento do empreendimento.
A incorporadora poderá registrar o patrimônio de afetação junto ao cartório imobiliário depois de cumprir todas as etapas. A partir deste momento, o modelo de negócios já está válido.
Também é importante destacar que é possível adquirir o patrimônio de afetação em qualquer momento da construção, desde que as etapas acima descritas tenham sido concluídas, mesmo que a obra tenha sido iniciada sem o recurso.
Como é formada a comissão de representantes do patrimônio de afetação?
A comissão de representantes do patrimônio de afetação (CRPA) é um órgão criado com o objetivo de representar os interesses dos investidores em um empreendimento imobiliário em regime de afetação.
Quando um empreendimento é constituído em regime de afetação, é necessário que seja formada a CRPA, composta por, no mínimo, três integrantes eleitos pelos investidores do empreendimento.
Os representantes devem fiscalizar a aplicação dos recursos e garantir que as obras sejam executadas de acordo com as especificações definidas em contrato.
De acordo com a Lei nº 10.931/2004, são atribuições da CRPA:
- Representar os interesses dos titulares de direito sobre os bens e direitos integrantes do patrimônio;
- Acompanhar e fiscalizar a execução do empreendimento, verificando se a incorporadora ou construtora está cumprindo as obrigações assumidas no contrato;
- Convocar assembleia dos investidores para deliberar sobre assuntos relevantes, como alterações no projeto, prazo e forma de pagamento, entre outros;
- Autorizar despesas adicionais ao orçamento inicialmente previsto, desde que mediante prévia aprovação em assembleia dos investidores;
- Contratar, com autorização prévia da assembleia, serviços de consultoria para auxiliar na gestão do empreendimento;
- Exigir a atualização do saldo devedor individual de cada investidor e do saldo devedor global do empreendimento;
- Comunicar à CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e ao MP (Ministério Público) eventuais irregularidades, indícios de fraude ou desvio de recursos.
Para garantir a autonomia e independência da CRPA, a Lei também prevê que os membros da comissão não podem ter qualquer relação com a construtora responsável, nem receber nenhum tipo de remuneração pelo serviço, ou seja, deve ser voluntário.
Por isso, na grande maioria das vezes, a comissão é composta por futuros inquilinos daquele novo imóvel.
Em casos de descumprimento das obrigações contratuais por parte da empresa, os integrantes da comissão devem acionar a justiça para garantir a continuidade da construção, o cumprimento das condições pactuadas e a reparação dos danos causados aos investidores.
Quem faz parte da CRPA?
A comissão de representantes do patrimônio de afetação é composta por representantes dos titulares de direitos sobre as unidades imobiliárias que integram o empreendimento, eleitos em assembleia geral, ou seja, pela maioria dos votos.
Além disso, também pode ser composta por representantes dos credores que detêm garantias reais sobre o patrimônio afetado.
Quando termina o patrimônio de afetação?
Com a conclusão da obra e a entrega das unidades imobiliárias para os compradores, o patrimônio de afetação é extinto.
Isso geralmente ocorre após a emissão do “habite-se”, documento emitido pelos profissionais responsáveis pela obra, que atestam que foram seguidos os padrões de qualidade e as exigências legais preestabelecidas, e a entrega das chaves aos compradores das unidades imobiliárias.
Dessa forma, o patrimônio de afetação deixa de existir e toda a obra retorna à esfera do patrimônio comum da incorporadora.
Como comprar um apartamento com segurança?
Você já percebeu que o patrimônio de afetação é uma medida de segurança muito importante na hora de comprar o seu apartamento.
Apesar disso, há outras formas de assegurar que seu apartamento será entregue sem grandes dores de cabeça.
Confira as dicas de como comprar um apartamento com segurança:
Defina o seu orçamento e limpe suas dívidas
É importante que você defina uma faixa de preço adequada às suas possibilidades financeiras antes de começar a procurar apartamentos.
Além disso, é uma forma bastante eficiente de não comprometer sua estabilidade financeira, uma vez que, a compra de um apartamento significa um investimento a longo prazo e um custo mais alto que o normal para muitas pessoas.
Mesmo que não seja obrigatório estar livre de dívidas na hora de comprar seu apartamento, estar sem outras despesas pode fazer diferença para abater as parcelas do seu financiamento, por exemplo.
Faça uma pesquisa de mercado
Faça uma pesquisa detalhada sobre diferentes bairros e regiões da cidade onde você gostaria de comprar um apartamento. Analise opções como proximidade de comércios locais, transporte público, segurança etc.
Além de se tratar da qualidade de vida quando for morar definitivamente no local, a boa localização do apartamento afeta seu valor.
Verifique a documentação do imóvel
É fundamental validar todas as informações referentes ao apartamento, tais como matrícula do imóvel, certidão negativa de débitos, impostos pagos e regularização junto aos órgãos competentes para não haver nenhum impedimento jurídico no ato da compra do apartamento.
Considere contratar um profissional especializado em análise de documentos. Um advogado ou corretor pode ajudá-lo a verificar todos os documentos relacionados ao apartamento, evitando surpresas desagradáveis no futuro.
Visite o apartamento mais de uma vez
Agende várias visitas e tente observar aspectos importantes como condições da estrutura física, estado dos acabamentos, qualidade das instalações elétricas e hidráulicas, entre outros.
Isso será vital pois, após a entrega do apartamento, qualquer defeito ou alteração será da responsabilidade do inquilino, isentando a construtora. Fique atento!