O ITBI, uma taxa municipal aplicada na compra de imóveis residenciais, comerciais, na planta ou financiados, é um ônus financeiro para os adquirentes, cobrando geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel, variando de acordo com o município. No entanto, a disputa reside na determinação desse valor, levando muitos compradores a contestarem judicialmente.

A avaliação de imóveis realizada pelas prefeituras, conhecida como Valor Venal de Referência, serve como base para calcular o ITBI. No entanto, muitas transações imobiliárias são efetuadas com valores inferiores aos estipulados pelo município. Isso gera um impasse, uma vez que a guia de pagamento do imposto requer que o cálculo seja feito com base no Valor Venal.

Como resultado, os compradores frequentemente recorrem ao Judiciário, argumentando que o valor real da transação, conforme consta no contrato e no registro do imóvel, deve prevalecer sobre a estimativa da prefeitura. Esta disputa levanta questões sobre a justiça tributária e a necessidade de revisão dos métodos de avaliação utilizados pelos órgãos públicos.

O Supremo Tribunal da Justiça estabeleceu que o valor do imóvel deve refletir o preço real da transação, não o determinado unilateralmente pelo Poder Público. Este entendimento foi consolidado após considerar que as partes envolvidas na transação não tiveram participação na definição do valor pelo governo. A prefeitura pode contestar valores considerados suspeitos, mas até que se prove o contrário, presume-se a boa-fé do negócio realizado. Portanto, geralmente, os processos que questionam os valores do ITBI acabam favorecendo os compradores.

O impasse tributário que envolve o cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem gerado incertezas no mercado imobiliário. Desde 2021, o caso está sob análise do Supremo Tribunal Federal (STF), aguardando uma decisão final que possa encerrar a disputa. Enquanto isso, a Secretaria Municipal da Fazenda mantém uma postura inflexível, utilizando o Valor Venal como base para o cálculo do tributo, sem espaço para negociações. A comunidade imobiliária espera que 2024 seja o ano em que o STF traga clareza jurídica sobre o assunto, proporcionando uma solução definitiva para essa questão que afeta diretamente o setor

Os aluguéis residenciais subiram 4,34% em janeiro, após terem recuado 1,16% em dezembro.

Os dados são do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), divulgado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV).

O índice acumulou uma alta de 7,6% nos 12 meses encerrados em janeiro, ante um avanço de 7,46% nos 12 meses terminados em dezembro.

O IVAR foi criado para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil, com informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis.

Até então, a FGV coletava informações de anúncios de imóveis residenciais para locação, e não os valores efetivamente negociados.

Quanto aos resultados das quatro capitais que integram o índice da FGV, o aluguel residencial em São Paulo passou de um recuo de 1,62% em dezembro para uma alta de 3,66% em janeiro.

No Rio de Janeiro, o índice saiu de redução de 3,30% para elevação de 1,29% no período; em Belo Horizonte, de alta de 0,68% para queda de 0,16%; e em Porto Alegre, de recuo de 0,10% para aumento de 9,86%.

No acumulado em 12 meses, os aluguéis avançaram 5,73% em São Paulo; 10,55% em Belo Horizonte; 8,10% no Rio de Janeiro; e 7,44% em Porto Alegre.

A entidade também espera que as vendas e os lançamentos cresçam este ano, diante da tendência de queda na taxa de juros pelo Banco Central, afirmou o presidente da Abrainc, Luiz França.

“A queda da taxa de juros apontando para um dígito trás um número maior de pessoas ao mercado. Os lançamentos e vendas vão subir”, disse França.

“Vemos um cenário de 2024 positivo sobre demanda e oferta”, afirmou, acrescentando que não espera “nenhum aumento na relação distrato/vendas este ano”.

Na avaliação do executivo, com a taxa de juros abaixo de dois dígitos, “a classe média deve voltar com mais força”.

Em 2023, as unidades vendidas somaram 163.108, o melhor resultado da série histórica, iniciada há 10 anos, conforme indicador Abrainc-Fipe. Em termos de valor das vendas, o crescimento foi de 34,7%, para R$ 47,9 bilhões.

No caso de empreendimentos do programa habitacional federal, o volume de unidades comercializadas subiu 42,2%, para 117.434 unidades, com valor das vendas totalizando R$ 26 bilhões (+55,1% ano a ano), refletindo os ajustes do governo para retomada do programa após paralisação durante o governo de Jair Bolsonaro.

O segmento de médio e alto padrão, por sua vez, teve crescimento de 14% no volume vendido, para 42.997 unidades, com um valor das vendas 18,9% maior, em R$ 21,1 bilhões, conforme levantamento com 20 empresas associadas.

Segundo a Abrainc-Fipe, embora o valor total lançado neste segmento tenha caído 9,2%, para R$ 16,7 bilhões, “há uma indicação clara de uma readequação gradual nos níveis de estoque do médio e alto padrão”. O volume lançado também recuou 38%, para 24.527 unidades em 2023.

“Atualmente, a duração da oferta está em 17 meses, contra os 24 meses registrados no início de 2023.”

Em todos os segmentos, as unidades lançadas apresentaram recuo de 2%, para 118.062, mas o valor lançado cresceu 10,1% no período, para R$ 38 bilhões, de acordo com a pesquisa.

Dentro do MCMV, o crescimento nos lançamentos foi tanto em volume (+16,7%), quanto em valor lançado (+39,3%), totalizando 93.273 unidades e R$ 21,3 bilhões.

Segundo França, apesar de um início de ano “desafiador” no contexto macroeconômico, os ajustes nos indicadores econômicos e as melhorias no MCMV foram determinantes para o bom desempenho do setor em 2023.

“Além disso, observou-se um incremento de 17% nos preços dos aluguéis, fortalecendo ainda mais a procura por ativos imobiliários”, disse, citando ainda que o orçamento do FGTS para habitação popular em 2024 cresceu 7% sobre os R$ 105 bilhões de 2023.

A pesquisa também mostrou que a relação dos cancelamentos de contratos de compra e venda (distrato) sobre vendas no médio e alto padrão ficou em 11,8%, patamar considerado baixo pela associação, que atribuiu o desempenho à “eficácia do marco legal estabelecido em 2018”.

O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, afirmou nesta terça-feira (2) que o governo vai propor na próxima semana o lançamento de um mercado secundário de títulos do mercado imobiliário, o que abriria espaço para que bancos “limpem” seus balanços e ampliem a concessão de crédito.

Em evento promovido pelo Bradesco BBI, Haddad citou como exemplo a Caixa Econômica Federal, que poderia repassar títulos da sua carteira de crédito imobiliário a terceiros, que negociariam os papeis no mercado. Segundo ele, esses agentes terão que ceder um pouco para que a iniciativa prospere.

“Tem um descasamento no Brasil em relação aos índices de reajuste de prestação do que o mercado de longo prazo exige, no ponto de vista de recebível. O pessoal sempre lida melhor com o IPCA+ e a questão da TR [Taxa Referencial]. Nós estamos criando um mecanismo de equalização”, afirmou.

Segundo ele, o tema já foi debatido com o Banco Central, a Caixa, o Banco do Brasil e com representantes do setor da construção civil.

“Se conseguirmos induzir esse processo e simultaneamente termos ambiente macroeconômico mais positivo, com taxa de juros mais civilizada, inflação controlada, entendemos que podemos alavancar o crédito imobiliário no Brasil, que é muito baixo em comparação com países médios”, disse.

A queda da taxa básica de juro da economia brasileira pode interferir, por exemplo, na compra de imóveis financiados e beneficiar os tomadores de empréstimos. Na última quarta-feira, 20, o Copom reduziu a Selic em 0,5 ponto percentual, levando-a para 10,75% ao ano. Para 2024, o último Boletim Focus, publicado um dia antes da reunião do Banco Central, seguiu com a projeção da Selic em 9% para 2024, 8,50% para 2025 e para 2026.

Mas, apesar do corte aquecer a economia e tornar o chamado “custo do dinheiro” mais barato, a relação com a redução das taxas de financiamento não é tão direta assim. Isso porque o funding (local da onde vem os recursos) do crédito imobiliário é composto de dois fatores, poupança e títulos de crédito incentivados. O primeiro fator, por sua vez, é impactado negativamente com a queda da Selic.

“A queda da Selic deve impedir o aumento de taxas, mas não é tão provável que elas caiam na mesma intensidade. Claro, se o corte for muito agressivo, pode melhorar um pouco a situação, mas isso também depende dos financiamentos já existentes serem pagos e dos recursos serem aportados na poupança novamente”, explica Paulo Castro, gestor de Real Estate da SulAmérica Investimentos.

Como funcionam as taxas de financiamento imobiliário?

Por lei, 65% do dinheiro aportado na poupança precisa ir para crédito imobiliário. Na prática, a pessoa que investe na poupança está emprestando dinheiro ao banco, que empresta para pessoas que solicitam empréstimos imobiliários. Desses 65%, a regulamentação exige que 80% vá para financiar imóveis de até R$ 1 milhão.

Esse dinheiro derivado da poupança, custa para o banco uma taxa referencial (TR) + 0,5% ao mês. “Por isso, obviamente, ele consegue emprestar esse dinheiro mais barato, porque não custa tanto para ele”, comenta Castro. Entretanto, quando a poupança não é o suficiente para suprir a demanda de crédito imobiliário, é preciso recorrer a outros instrumentos.

Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letra Imobiliária Garantida (LIG) é a outra parte que compõe o funding imobiliário. É aqui que a Selic entra já que, muitas vezes, o custo desses títulos de crédito é esta taxa. Quando ela diminui, o dinheiro, na teoria, fica mais barato, o que poderia impactar as taxas de financiamento.

Porém, como explica Giuliano Bandoni, gestor de Fundos Imobiliários da Rio Bravo, não é a Selic propriamente que é a referência para essa parte do funding e, sim, os juros futuros (que refletem a Selic de longo prazo). “A grande influência está muito mais como a curva de juros futuros ficará do que efetivamente agora, no sentido de cortes”, pontua.

Isso porque, de acordo com o especialista, o banco, quando vai emprestar o dinheiro para uma pessoa, faz um funding com uma duração “casada”, ou seja, capta o dinheiro com algum produto de duração parecida. Como os financiamentos são de longo prazo, o banco vê o custo de funding dele para a frente, como o DI daqui a dez, 15, ou até 30 anos.

Somado a isso, com a redução da Selic, a poupança — e investimentos de renda fixa no geral — deixam de ficar atrativos e há uma migração para a renda variável. Segundo o último boletim da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em janeiro de 2024, a captação líquida das cadernetas de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) mostrou desempenho negativo em R$ 16,3 bilhões (houve mais saque do que depósito).

Em 2023, somente dois meses (junho e dezembro) tiveram captação positiva. Por outro lado, a Abecip destaca que nota-se alguma resiliência da poupança ou mesmo o reflexo de um ambiente econômico mais estimulante, já que a de janeiro deste ano foi bem inferior à de janeiro do ano passado, de R$ 27,2 bilhões.

Então pode ser que as taxas subam?

Ainda que a poupança esteja vivenciando saques, Antônio Paulo Barbosa, CEO da Homefin, explica que, hoje, menos da metade da carteira de crédito imobiliário é composta pela poupança. “Praticamente 60% hoje do funding é feito de instrumentos do mercado, como LCI, LIG. Por isso, o impacto da poupança é muito menor”, pontua.

Com o ciclo contínuo da queda da Selic, os juros futuros podem arrefecer, o que impactaria o custo de crédito captado por meio desses títulos e, consequentemente, reduziria as taxas de financiamento imobiliários.

Segundo especialistas, o mercado de crédito imobiliário tem um certo “delay”. Quando a Selic sobe, ele sobre mais bruscamente, mas quando cai, demora um pouco mais para sentir. O movimento é possível ser visto no gráfico abaixo realizado pela Homefin. O histórico das taxas de financiamento imobiliário de quatro bancos nos últimos 12 meses mostra essa estagnação.

Apesar de as taxas de financiamento ainda não terem barateado, Bandoni explica que o momento pode ser oportuno para comprar imóvel. Isso porque se o comprador deixar para quando as taxas estiverem muito baixas, a demanda vai aumentar, o que pode impactar o preço dos imóveis, que tende a ficar mais caro.

Resposta de Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário: inicialmente, é importante lembrar que herdeiros somente se tornarão proprietários de um bem depois de finalizado o processo de inventário. É comum que na partilha os bens a serem divididos não sejam exatamente iguais ou que não tenha um bem para cada herdeiro e, desta forma, a partilha será por frações do imóvel.

Cada um terá direito a um percentual, a depender do grau de parentesco, regime de casamento, disposição testamentária, entre outros. Havendo vários proprietários de um mesmo bem, esses se tornam condôminos e têm direitos e obrigações proporcionais à sua fração.

O que acontece se um dos herdeiros não quiser vender?

Querendo um deles realizar a venda, mas os demais discordarem, deverá ele primeiramente oferecer sua parte aos demais proprietários, nas mesmas condições de mercado que venderia a terceiro.

Não havendo interesse de nenhum dos outros herdeiros, é possível vender sua parte para um terceiro ou, não havendo interessados em comprar apenas a fração, ingressar com uma ação de dissolução de condomínio para, por meio de uma ação judicial, obrigar que todos os herdeiros vendam suas partes, comercializando, desta forma, o imóvel como um todo.

Existe a possibilidade de um herdeiro impedir a venda?

Existe uma hipótese estabelecida por lei que impede a venda. A Lei estabelece que se o bem deixado for um único imóvel e que sirva como residência do casal, o cônjuge sobrevivente possui direito real de habitação. Nesse caso, somente depois do falecimento dessa pessoa é que os demais herdeiros podem vender o imóvel.

A Caixa informou nesta segunda-feira, 8, que deu início as contratações de financiamentos habitacionais do FGTS Futuro. A operação está disponível aos trabalhadores com renda de até R$ 2.640, para aquisição de imóveis novos e usados pelo programa Minha Casa, Minha Vida.

O FGTS Futuro poderá ser utilizado pelo titular da conta vinculada do FGTS, que deverá autorizar, no ato da contratação do crédito habitacional, a realização da caução dos créditos disponíveis nas contas do FGTS, por um prazo de 120 meses. A autorização poderá ser feita diretamente pelo app FGTS.

Como funciona o FGTS Futuro

Para os trabalhadores com carteira assinada, é depositado no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pelo empregador, todos os meses, o equivalente a 8% de seu salário. Por meio do FGTS Futuro, é facultado ao trabalhador utilizar esse valor para complementar a capacidade de pagamento, na obtenção de financiamento habitacional do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), por meio da opção de caucionamento dos depósitos futuros da conta vinculada do FGTS. Dessa forma, o trabalhador poderá ter acesso a um financiamento maior para aquisição do seu imóvel.

E se o trabalhador for demitido?

Se o trabalhador for demitido, ele não poderá sacar o saldo da conta que estiver comprometido com o financiamento do imóvel. Todo o excedente disponível na conta de FGTS é utilizado para reduzir a dívida, com exceção do recolhimento da multa rescisória de 40% no caso de demissão, que é exclusiva do trabalhador.

Contratação com depósitos futuros

No processo de contratação, a Caixa informará ao trabalhador a capacidade de pagamento para financiamento habitacional, com e sem a utilização dos depósitos futuros, e, havendo a opção pelo uso do FGTS Futuro, os valores serão bloqueados na conta vinculada até a quitação total do saldo devedor.

Quando posso contratar este tipo de financiamento?

Segundo a Caixa, o uso ou não desse recurso é uma decisão exclusiva do trabalhador e a medida é válida apenas para novos contratos de financiamento.

A opção pelo FGTS Futuro só pode ser feita no momento da contratação da operação. Caso o cliente não opte nesse momento, não há possibilidade de adesão posterior e ele poderá fazer uso dos recursos depositados em sua conta vinculada do FGTS, conforme demais modalidades previstas em lei.

Considerado pelo governo como fundamental para reduzir o custo dos empréstimos no país, o chamado marco legal das garantias foi sancionado, dia 31/10/23, pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva. O texto pode impactar diretamente o mercado de crédito imobiliário, já que flexibiliza o uso de imóveis como garantias.

A norma permite que um mesmo imóvel seja dado como garantia em mais de um financiamento, e facilita o processo de execução do bem pelo banco em caso de inadimplência.

O que muda?

Professor de Direito Civil do Ibmec, João Quinelato lembra que, antes, um imóvel era usado para garantir um financiamento observando-se apenas se o valor de avaliação era suficiente para cobrir o crédito contratado.

— A garantia era registrada na matrícula do imóvel, mas só o valor compatível com o valor da dívida, sem se considerar o excedente, que em caso de execução era devolvido ao devedor. O que o marco traz é a possibilidade de você dar um mesmo bem em mais de uma operação, até o limite do valor do imóvel, o que amplia o acesso a crédito.

O mesmo imóvel pode ser usado em garantia de empréstimos em bancos diferentes?

Sim. Os credores podem ser diferentes, desde que o total das dívidas não ultrapassem o valor de mercado do imóvel dado como garantia, observa o advogado especialista em Direito Imobiliário Raphael Mançur.

Mançur avalia que, com a mudança, as instituições financeiras devem aprimorar a análise de crédito na hora da concessão do financiamento:

— Essa análise deve ficar mais criteriosa e burocrática. Hoje já temos uma análise detalhada mesmo que o imóvel seja “livre e desimpedido”, o que dá mais segurança para o banco. Com a possibilidade desse imóvel ser dado como garantia em outras operações, isso vai se intensificar.

O que muda?

Professor de Direito Civil do Ibmec, João Quinelato lembra que, antes, um imóvel era usado para garantir um financiamento observando-se apenas se o valor de avaliação era suficiente para cobrir o crédito contratado.

— A garantia era registrada na matrícula do imóvel, mas só o valor compatível com o valor da dívida, sem se considerar o excedente, que em caso de execução era devolvido ao devedor. O que o marco traz é a possibilidade de você dar um mesmo bem em mais de uma operação, até o limite do valor do imóvel, o que amplia o acesso a crédito.

O mesmo imóvel pode ser usado em garantia de empréstimos em bancos diferentes?

Sim. Os credores podem ser diferentes, desde que o total das dívidas não ultrapassem o valor de mercado do imóvel dado como garantia, observa o advogado especialista em Direito Imobiliário Raphael Mançur.

Mançur avalia que, com a mudança, as instituições financeiras devem aprimorar a análise de crédito na hora da concessão do financiamento:

— Essa análise deve ficar mais criteriosa e burocrática. Hoje já temos uma análise detalhada mesmo que o imóvel seja “livre e desimpedido”, o que dá mais segurança para o banco. Com a possibilidade desse imóvel ser dado como garantia em outras operações, isso vai se intensificar.

A norma que autoriza as instituições financeiras a leiloarem imóveis com dívidas em financiamentos imobiliários de forma direta — sem passar por um processo judicial — foi validada

Na prática, não há mudanças para os proprietários que têm imóvel financiado. A regra discutida pela Corte está em uma lei que vigora desde 1997, que instituiu o instrumento da alienação fiduciária de imóveis.

A diferença é que, em caso de inadimplência, seguidas algumas regras, o banco poderá retomar o imóvel e submetê-lo diretamente à leilão, sem passar pela Justiça.

Isso acontece porque, em alguns casos de inadimplência, devedores acionavam a Justiça para questionar a constitucionalidade da execução extrajudicial. Com a nova regra, o STF decidiu que a prática é constitucional e, por isso, não cabe mais discussão.

Os contratos do Sistema Financeiro Imobiliário têm juros fixados de acordo com os riscos de inadimplência e a possibilidade de bancos reaverem os imóveis em caso de atraso no pagamento. Por isso é importante para o setor financeiro manter o instrumento que permita leiloar diretamente imóvel financiado, dizem especialistas.

O especialista em Direito Imobiliário Rafael Verdant explica que, na teoria, um imóvel pode ir à leilão após 3 a 5 meses de inadimplência, a depender do contrato. No entanto, ele destaca que os bancos costumam oferecer ao devedor outras possibilidades de negociação antes de executar um imóvel. Caso decida pelo leilão, devedor será notificado um única vez.

“O leilão não acontece tão fácil porque existe um custo operacional envolvido. Normalmente o banco prolonga um pouco essa conta para tentar chegar a um denominador comum. Além disso, também existe a possibilidade de o proprietário fazer a portabilidade da dívida. O leilão é a última solução”, diz Verdant.

Ele afirma que, mesmo em caso de leilão, caso o imóvel não seja arrematado, o devedor ainda tem meio de conseguir reaver a propriedade, desde que quite todas as pendências — inclusive as custas do leiloeiro.

Otávio Augusto Coltre, advogado da área de Direito Empresarial, diz que o mero inadimplemento do comprador já viabiliza de uma ação pelo cartório de registro de imóveis.

“O devedor é intimado para purgar essa mora no prazo de 15 dias, e caso ele não purgue, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor. Depois disso, o imóvel é levado à leilão em 30 dias”, explica Coltre.

Para a advogada da área de Contencioso Cível e Tributário Renata Mangueira de Souza, a garantia de alienação fiduciária promove segurança jurídica aos contratos bancários e reduz o custo de financiamento de crédito imobiliário.

“Para mim, essa decisão do STF valida o procedimento extrajudicial que prevê a intimação do devedor para se defender, garante ampla defesa contraditório e tem o condão de fomentar o mercado imobiliário. Para mim, isso é muito bom, porque dá segurança aos bancos de continuar operando dessa forma, e isso dá segurança jurídica para todos”, avalia.

Por outro lado, a advogada especialista em Direito do Consumidor Maria Inês Dolci afirma que a decisão do STF pode ferir princípios como o direito à moradia.

“O consumidor é altamente prejudicado porque ele tem direito, inclusive, de informar o motivo pelo qual ele não está podendo pagar sua dívida. Ele pode, sim, renegociar essa dívida. Mas, uma vez que o imóvel é retomado, ele não tem essa chance […] Com essa decisão, o consumidor fica refém dos próprios bancos que vão tomar a decisão de retomar esse imóvel”, avalia.

O caso concreto do processo envolve uma disputa entre um devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal. Ele contesta a possibilidade de leilão direto, sem passar pela Justiça, por entender que há violação a princípios do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório.

O caso em discussão na Corte tem repercussão geral reconhecida, ou seja, o que for decidido servirá de baliza para casos semelhantes em todas as instâncias do Judiciário.

Os dados são do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), divulgado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV). Em 12 meses, o índice acumulou uma alta de 7,43%.

O IVAR foi criado para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil, com informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis.

Até então, a FGV coletava informações de anúncios de imóveis residenciais para locação, e não os valores efetivamente negociados.

Quanto aos resultados das quatro capitais que integram o índice da FGV, o aluguel residencial em São Paulo passou de um recuo de 0,34% em setembro para uma queda de 0,75% em outubro.

No Rio de Janeiro, o índice saiu de aumento de 1,08% para redução de 1,65% no período; em Belo Horizonte, de redução de 0,02% para alta de 1,17%; e em Porto Alegre, de recuo de 6,83% para aumento de 8,67%.

No acumulado em 12 meses, os aluguéis avançaram 6,19% em São Paulo; 10,48% em Belo Horizonte; 7,91% no Rio de Janeiro; e 6,17% em Porto Alegre.