Normalmente, a compra da casa própria é um momento de grande celebração, pois costuma ser uma das conquistas mais importantes na vida dos dos brasileiros. Mas a tranquilidade de não depender mais do aluguel pode estar em risco diante de determinadas dívidas que levam à penhora de imóvel.

De forma geral, a lei brasileira resguarda o imóvel de uso familiar da execução da Justiça. Porém, essa mesma lei prevê situações nas quais esse imóvel pode ser utilizado para quitação de um débito (ou de parte dele), de acordo com a natureza da obrigação.

“Em algumas situações, a Justiça autoriza que também imóveis com saldo devedor sejam penhorados. Nesses casos, o que vai a penhor são os direitos sobre o imóvel, pois, até que seja quitado, o bem continua em nome do banco ou da construtora que concedeu o financiamento”, observa André Maluf Jacob, advogado do escritório Fabio Kadi Advogados, de São Paulo.

E as dívidas podem, inclusive, influenciar no inventário, quando existe imóveis a serem partilhados entre os herdeiros. Para saber mais sobre o tema e conhecer direitos e deveres em relação ao patrimônio imobiliário, continue a leitura a seguir.

O que é penhora de imóvel?

Penhora nada mais é do que um procedimento judicial utilizado para garantir o pagamento de uma dívida. 

Se uma pessoa tem uma dívida e não consegue pagá-la, o seu credor pode solicitar à Justiça a penhora de algum bem para a liquidação. No caso da imobiliária, o bem utilizado para saldar a dívida é justamente o imóvel do devedor.

Este instrumento está disposto na seção III do Código de Processo Civil (CPC). Segundo o art. 835 da referida lei, outros itens têm a preferência na penhora antes do imóvel para saldar uma dívida, como dinheiro em conta, aplicações e veículos. Preferencialmente, é só depois de penhorar esses bens que a Justiça deve alcançar os imóveis.

Quando um imóvel pode ser penhorado?

Segundo André Jacob, a penhora pode acontecer em execuções trabalhistas, fiscais e cíveis.

No caso de dívidas trabalhistas – quando há salários em atraso ou não recolhimento de FGTS, por exemplo – a Justiça pode determinar a penhora de bens do empregador até que os pagamentos sejam realizados.

O mesmo ocorre com dívidas de natureza tributária. Inclusive, o não pagamento do IPTU pode levar à perda do imóvel, sendo esta uma das exceções da impenhorabilidade dos bens familiares, conforme veremos adiante.

Por fim, nas execuções cíveis, o credor (seja ele pessoa física ou jurídica) pode solicitar a penhora para liquidar alguma dívida do devedor. Aqui, entram os mais diversos débitos, como empréstimos, financiamentos, aluguéis em atraso, entre outros.

“É muito comum ver bancos executando dívidas de financiamentos, consignado ou cartão de crédito, por exemplo. Aqui no escritório, também temos muitos casos de inadimplência de alugueis, com ações que envolvem despejo. Se o inquilino não paga, o fiador é executado, e o seu imóvel vai a leilão”, explica Jacob.

Impenhorabilidade do bem de família

Segundo a lei brasileira, é considerado bem de família o imóvel destinado à moradia familiar, mesmo que nele viva uma só pessoa – seja ela viúva, solteira ou separada. Para fins de proteção, a definição abrange também os bens móveis e os equipamentos que estão dentro desse imóvel, desde que estejam quitados.

Via de regra, o bem de família não pode ser penhorado, pois a lei existe justamente para garantir que as pessoas tenham um lugar para morar, independentemente de terem dívidas. No entanto, existem exceções a essa blindagem, e uma das mais comuns é a dívida de condomínio, IPTU e outros encargos referentes ao imóvel, como aponta André Jacob.

“O condomínio pode entrar com uma ação de cobrança contra o proprietário do imóvel. Se a inadimplência persistir, e se não houver saldo em contas bancárias do devedor para penhorar, o imóvel será penhorado. Nesse caso, o proprietário do bem não poderá se valer da impenhorabilidade do bem de família”, explica o advogado.

Outra situação comum que pode ocorrer a penhora é quando alguém se torna fiador em um contrato de locação. Se o inquilino não pagar o aluguel (seja residencial ou comercial), o imóvel do fiador poderá responder pela dívida caso não haja outro meio para quitá-la.

Além da dívida condominial, tributos relativos ao imóvel e fiança locatícia, outras exceções à impenhorabilidade do bem de família são as dívidas de pensão alimentícia e as contraídas para construir ou comprar o imóvel.

Como funciona a penhora de imóvel?

O processo tem início quando o credor, depois de não conseguir obter o pagamento da dívida, entra com uma ação judicial contra o devedor. Isso, segundo Jacob, deve ser feito via petição à Justiça, na qual o credor precisa informar a matrícula do imóvel e demonstrar que ele está livre de ônus.

“Se o imóvel já tiver outras penhoras, elas serão preferenciais na execução. Logo, isso pode prejudicar o pagamento da dívida”, alerta o advogado.

Após analisar o pedido, o juiz determina a penhora se achar necessário e comunica a decisão ao respectivo cartório de registro de imóveis. Por sua vez, o cartório faz a averbação da penhora na matrícula do imóvel, para que o bem não possa ser vendido ou doado sem autorização judicial.

O próximo passo é a intimação das partes no processo. Nessa fase, segundo Jacob, o devedor tem uma oportunidade prévia de se defender, caso seja constatada alguma nulidade no processo de penhora. E o autor da ação pode pedir que o imóvel seja avaliado por um perito (mais caro) ou por um oficial de justiça.

Depois da avaliação, a etapa seguinte é o efetivo leilão do imóvel, o que pode demorar alguns anos para acontecer, pois os prazos dos processos de penhora dependem de cada cartório, segundo Jacob.

“Aqui em São Paulo, já vi imóveis levarem até três anos para irem a leilão, considerando o prazo desde a petição inicial, eventuais contestações do devedor e análise final do juiz. Por isso, não tem como falar em um prazo certo para a conclusão do processo”, diz o advogado.

Por fim, quando o bem é leiloado, se encerra o processo judicial, e o devedor recebe o valor excedente à dívida, se houver. Mas, se os recursos da venda não forem suficientes para liquidar o débito, a pessoa que perdeu o imóvel continuará inadimplente. Também são de sua responsabilidade todos os custos do processo, que foram adiantados pelo credor.

Imóvel em inventário pode ser penhorado?

Se a pessoa que morreu deixou dívidas, poderá sim ocorrer a penhora de imóvel. Nesse caso, quem responde pelo débito é o espólio, conjunto de bens e obrigações deixados pelo falecido

De acordo com art. 597 do CPC, “o espólio responde pelas dívidas do falecido; mas, feita a partilha, cada herdeiro responde por elas na proporção da parte que na herança lhe coube”.

A multa por atraso de aluguel é uma penalidade aplicada ao locatário quando o pagamento do aluguel não é feito na data acordada em contrato. Esse tipo de multa protege o locador, garantindo compensação financeira pelo atraso, e também incentiva o pagamento pontual. Veja como funciona o cálculo da multa, dos juros de mora e quais os principais aspectos para ficar atento ao contrato de locação.

Como é definido o valor da multa?

O valor da multa por atraso costuma ser estipulado em contrato e geralmente varia de 2% a 10% sobre o valor total do aluguel. Esse percentual é negociado entre as partes antes da assinatura do contrato, sendo importante que o locatário entenda o valor exato que será aplicado em caso de atraso.

Juros de mora aplicados sobre o valor em atraso

Além da multa fixa, os contratos de locação podem incluir juros de mora sobre o aluguel em atraso. Esse juro é, normalmente, de 1% ao mês, o que equivale a aproximadamente 0,033% ao dia. Ele é cobrado diariamente, aumentando o valor a ser pago proporcionalmente ao tempo que o pagamento permanece atrasado. Assim, quanto mais tempo o aluguel demora para ser quitado, maior é o valor dos juros aplicados.

Atualização monetária do valor em atraso

Em alguns contratos, pode haver uma cláusula que permite a atualização monetária do valor em atraso com base em índices de inflação, como o IGP-M ou o IPCA, principalmente quando o atraso é prolongado. Essa prática visa manter o valor do aluguel atualizado, compensando o locador por uma eventual perda do poder de compra. No entanto, é mais comum que isso ocorra apenas em casos de inadimplência por um longo período.

Exemplo prático do cálculo da multa por atraso

Considere um aluguel de R$ 2.000 com uma multa de 2% e juros de 1% ao mês. Em caso de atraso de 15 dias, o cálculo seria o seguinte:

• Multa: R$ 2.000 x 2% = R$ 40
• Juros de mora (15 dias): R$ 2.000 x 0,033% x 15 = R$ 9,90
• Total com 15 dias de atraso: R$ 2.000 + R$ 40 + R$ 9,90 = R$ 2.049,90

Assim, com um atraso de 15 dias, o valor total a ser pago seria de R$ 2.049,90.

O que fazer em caso de dificuldades para pagar?

Caso o locatário tenha dificuldades em realizar o pagamento, é recomendável que ele entre em contato com o locador ou a administradora do imóvel o quanto antes. Algumas vezes, é possível negociar prazos ou até mesmo um parcelamento do valor em atraso, evitando o acúmulo de multas e juros.

Por que você deve saber sobre isso

A multa por atraso de aluguel é uma medida prevista para assegurar a pontualidade nos pagamentos e compensar o locador em caso de atraso. Compreender como funcionam os cálculos de multa, juros de mora e atualizações monetárias ajuda o locatário a evitar encargos adicionais e a manter um relacionamento saudável com o locador. Para evitar transtornos, a organização financeira e a comunicação são fundamentais em casos de dificuldade para cumprir os prazos.

As regras visam os financiamentos para imóveis de até R$ 1,5 milhão, passando a exigir um valor de entrada maior dos compradores que buscam a casa própria.

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Em nota, a Caixa informou que considerando a demanda e o orçamento para crédito habitacional aprovado para o ano de 2024, é previsto que a carteira do banco irá superar o limite máximo projetado para o período. Atualmente, a instituição é responsável por quase 70% do mercado.

O banco segue como o maior financiador da casa própria no país, com 68% do mercado. Esse resultado é fruto do foco de atuação nesse segmento, com a oferta de amplo portfólio de produtos, visando atender a todos os perfis de clientes, sempre com as condições mais vantajosas.

Isso porque, o banco concedeu neste ano até setembro R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, o que representa um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023. Foram 627 mil financiamentos de imóveis.

“Informamos que a CAIXA estuda constantemente medidas que visam ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais, inclusive participando de discussões junto ao mercado e Governo, com o objetivo de buscar novas soluções que permitam expansão do crédito imobiliário no país, não somente pela CAIXA, mas também pelos demais agentes do mercado”, afirmou o banco em nota oficial.

Financiamento de imóveis pela Caixa: o que muda?

Antigamente, o banco não impunha nenhum limite para os financiamentos feitos com recursos do SBPE. Agora, nos empréstimos feitos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o banco passará a financiar a compra ou a construção individual de imóveis que tenham valor de avaliação ou de compra e venda limitado a R$ 1,5 milhão.

É importante mencionar, que as propriedades já adquiridas, não terão as regras de financiamento alteradas. Além disso, as novas medidas não têm um prazo de validade. Dessa forma, até o momento, devem ser permanentes.

Outra mudança será nas cotas de financiamento admitidas pelo banco. No modelo antigo, o banco só financiava uma cota admitida de até 80% do valor do imóvel. Agora, financiará até 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Nesse sistema, o valor total das prestações pagas vai diminuindo ao longo do tempo, por conta da parcela decrescente de juros.

Já pelo sistema Price, a Caixa passará a financiar até 50% do valor do imóvel — onde a cota era de 70% no modelo antigo. Aqui, o valor total é constante durante o prazo contratado.

Uma postura comum dos proprietários de imóveis é colocar os preços de aluguel e venda acima do desejado para ter mais margem de negociação com os potenciais inquilinos e compradores. Essa estratégia, no entanto, acaba afastando potenciais interessados segundo nova pesquisa do QuintoAndar, plataforma imobiliária digital. 

O estudo mostrou que mais da metade (54%) dos imóveis anunciados para venda estão acima do preço recomendado pela plataforma. Quando o assunto é aluguel, 37% dos anúncios também extrapolam o preço. O cálculo é feito a partir de informações como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, que, comparadas aos dados da base do QuintoAndar, informam uma faixa de preço ideal para o imóvel em determinadas condições.

Para aqueles que decidem colocar os preços lá em cima, a consequência pode ser uma demora maior em alugar ou vender o imóvel. A pesquisa avaliou que somente dois em cada 10 imóveis em aluguel e menos de 3 em cada 10 imóveis à venda têm contratos fechados com o valor acima do recomendado pelas ferramentas de precificação do QuintoAndar.

“O comportamento mais observado é o de sobreprecificar o imóvel, na tentativa de obter algum tipo de vantagem. Em muitos casos, essa estratégia acaba afastando potenciais inquilinos e pode levar o proprietário a ter ganhos menores no final das contas, uma vez que o imóvel mais tempo parado acumula custos de IPTU e condomínio”, afirma, em nota, Pedro Capetti, especialista em dados do grupo QuintoAndar.

Os dados compilados mostram que os imóveis acima da faixa de preço ideal têm descontos cinco vezes maiores do que aqueles que, desde o início, são negociados dentro do intervalo recomendado. Para aluguel, praticamente não há descontos concedidos quando um contrato de locação é fechado nas duas primeiras semanas. Porém, o percentual aumenta para mais de 10% após a oitava semana.

Preço certo desde o início

Capetti reforça que o ideal é ter o preço certo logo de cara, porque as decisões são tomadas rapidamente. O estudo aponta que uma em cada cinco locações acontece em menos de uma semana e que uma a cada três compras é realizada em até três meses.

O tempo impacta também nas visitas. Para aluguel, a taxa média de 9,8 visitas agendadas na primeira semana cai pela metade, para 4,2, quando o imóvel completa um mês na plataforma. Na compra e venda o ciclo leva mais tempo, mas o resultado é similar. São 4,7 visitas em média no primeiro mês, taxa que também cai pela metade após quatro meses de anúncio.

“Os acessos diminuem vertiginosamente ao longo das semanas/dos meses. Por isso que a conhecida prática de colocar o valor no alto para ‘testar’ o mercado pode se configurar uma péssima estratégia.”

Metodologia do estudo

O estudo utiliza dados de mais de 150 mil contratos fechados e dos anúncios publicados no QuintoAndar, no segmento de aluguel e de compra e venda, do período que vai de janeiro de 2023 a abril de 2024. 

Para estimar o preço ideal, foi considerado o intervalo sugerido pelas ferramentas precificadoras do QuintoAndar. O cálculo é feito a partir de informações fornecidas pelo proprietário como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, aliadas à tecnologia de machine learning e análise de imagens e dados via IA. Os contratos são referentes aos imóveis das cidades onde a empresa atua no Brasil. 

Foram considerados apartamentos (incluindo studios), de um a quatro dormitórios, com pelo menos um banheiro na residência. O estudo também utiliza informações de audiência extraídas do monitoramento do site do QuintoAndar.

A possibilidade de um condomínio expulsar um morador é um tema que gera muitas dúvidas e discussões, principalmente quando se trata de conflitos ou descumprimentos das regras do local. O artigo 1337 do Código Civil Brasileiro traz algumas diretrizes sobre o assunto, mas a expulsão de um morador não é tão simples e precisa seguir uma série de passos e condições legais.

Quando um condomínio pode agir?

A primeira coisa que deve ser compreendida é que o condomínio, por si só, não tem o poder de expulsar diretamente um morador. Porém, ele pode adotar algumas medidas que visam garantir a boa convivência e o cumprimento das normas do regulamento interno e da convenção condominial. Em casos extremos, quando há repetidos comportamentos inadequados, o condomínio pode recorrer à Justiça.

Casos de multas e advertências

Antes de qualquer medida mais drástica, é comum que o condomínio aplique multas e advertências para tentar controlar o comportamento do morador problemático. Esse tipo de medida é válido quando há desrespeito às regras internas, como perturbação do sossego, comportamentos agressivos ou infrações recorrentes.

Abusos e excessos podem levar à Justiça

Se as multas e advertências não resolverem a situação, o condomínio pode mover uma ação judicial. Porém, não é uma expulsão automática. O condomínio pode solicitar à Justiça que intervenha e, em casos extremos, o morador pode ser condenado a vender seu imóvel ou a deixar o local, mas sempre por meio de uma decisão judicial. Isso ocorre, por exemplo, em casos de violência ou quando há um impacto grave na convivência.

Direito de propriedade e limitações

Ainda que o morador tenha o direito de propriedade, esse direito não é absoluto e pode sofrer limitações quando interfere nos direitos dos demais condôminos. A legislação busca equilibrar o direito de propriedade com o direito à paz e à segurança dos outros moradores. No entanto, a decisão final sobre a saída de um morador sempre caberá à Justiça, e não ao condomínio.

Importância do diálogo e da mediação

Antes de chegar ao extremo de buscar uma solução judicial, é fundamental que o condomínio invista em diálogo e mediação. A contratação de um mediador ou a realização de assembleias para discutir o problema pode ajudar a resolver a questão sem a necessidade de acionar a Justiça.

Em resumo, embora o condomínio não tenha poder para expulsar um morador diretamente, ele pode tomar medidas que visam garantir o bem-estar e a segurança dos outros condôminos, sempre buscando seguir os trâmites legais e, em casos extremos, recorrendo à Justiça para resolver o problema.

Esse percentual repetiu o de julho, quando registrou o maior aumento em dez anos. Essa alta também é mais que o triplo do resultado da prévia da inflação, medida pelo IPCA-15, de 0,19% em agosto. E o cenário pode piorar com uma decisão a ser tomada nas próximas semanas.

Especialistas ouvidos pela CNN explicam que o eventual aumento da taxa de juros pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC) deve gerar prejuízos ao financiamento imobiliário.

Vale lembrar que a reunião do Copom acontecerá entre os dias 17 e 18 de setembro. A expectativa de grande parte do mercado é de que o BC decida pela elevação da Selic.

A economista-chefe da CM Capital, Carla Argenta, explica que quem tem a intenção de comprar um imóvel nos próximos meses já deve sentir o impacto negativo com o eventual aumento da taxa.

“Por ser a taxa básica da economia, a Selic acaba reajustando todos os tipos de financiamento em empréstimos e, inevitavelmente, isso acaba reverberando também nos financiamentos imobiliários”, explica.

Ou seja, o encarecimento da compra de imóveis pode gerar a inviabilização ou o adiamento da compra.

O momento também deve ser difícil para quem quer vender um imóvel. Isso porque essas pessoas estarão sujeitas ao mercado que contrata uma taxa de juros mais alta e, com isso, sentirá o desestímulo à aquisição desses imóveis.

Além disso, no mesmo setor, a alta da Selic deve ter impacto negativo aos investidores.

O coordenador da FipeZAP, Alison Oliveira, explica que, quem compra imóvel para alugar, tende a mudar a estratégia nesse cenário.

“Com a Selic mais alta, outros investimentos tendem a render mais. Com isso, o investidor pode deixar de comprar o imóvel para investir em outra área”, analisa.

Por outro lado, quem já está financiando um imóvel estará mais protegido desse impacto negativo, segundo os economistas.

A questão é que a maioria dos contratos imobiliários prevê uma taxa fixa, pré-acordada. Isso garante que não ocorra um reflexo direto da Selic no valor do financiamento.

Com o aumento, a Capital segue entre as dez cidades mais rentáveis do setor no Brasil, ocupando a 8ª posição, com taxa de rentabilidade de 6,09% para locação. A lista é liderada por Salvador (9,43%), seguido por Campinas (7,63%), São Paulo (6,59%) e Brasília (6,43%).

Entre os bairros de Belo Horizonte com o maior custo do aluguel comercial por metro quadrado (m²), estão Savassi (R$ 42,35/m²); Santo Agostinho (R$ 37,58/m²); Funcionários (R$ 37,23/m²) e Lourdes (R$ 32,04/m²), todos na região Centro-Sul. Ao considerar todos os bairros, o preço na capital mineira registrou uma média de R$ 32,37/m².

Já em relação à valorização nos últimos 12 meses, destacam-se os bairros Santo Antônio e Savassi, com avanços de 12,3% e 10,2% respectivamente. Dentre os bairros com imóveis de maior custo, o Prado se destacou por uma queda acentuada de 14,3% na valorização, considerando também o acumulado anual.

Segundo a vice-presidente das administradoras CMI e SECOVI-MG, Flávia Vieira, apesar da alta oferta de imóveis, os preços continuam subindo ainda sob o impacto da forte queda durante a pandemia. ”É natural que agora haja uma recuperação e já existia uma expectativa em função da pandemia. O mercado foi se adequando àquela realidade e agora já notamos uma pressão para subir os valores, que ficaram muito defasados”, analisa.

Taxa de juros e redefinição no mercado podem justificar queda na venda

Apesar dos avanços na locação, a venda de imóveis comerciais em Belo Horizonte obteve queda de 0,41% no sétimo mês deste ano, com metro quadrado custando em média R$ 6.261.

No acumulado anual (julho/23 a julho/24), segundo o Índice FipeZap, a desaceleração é ainda mais acentuada, com queda de 2,49%. Entre as maiores desvalorizações nos últimos 12 meses estão os bairros Funcionários e Santa Efigênia, com queda de 6,5% e 6,4% respectivamente.

Flávia Vieira acrescenta que a queda pode ser justificada por uma série de fatores, dentre eles a superoferta e uma mudança de comportamento no perfil de trabalho dos mineiros. ”Os imóveis comerciais passam por um problema de vacância muito em razão da mudança de comportamento das pessoas, que estão optando por salas em conjunto e coworkings e isso leva a um excesso de oferta”, explica.

A especialista frisa que o volume de salas disponíveis impacta no preço e ele vem caindo porque a oferta está muito alta. Além da oferta, também é citada a alta taxa de juros do mercado e uma redefinição estratégica em função das compras on-line – que deixam investidores em dúvida sobre a viabilidade de adquirir um imóvel comercial.

Em contrapartida, Flávia Vieira menciona que os imóveis comerciais seguem com bons resultados, registrando avanços na rentabilidade, o que pode levar os investidores a optar pelo segmento em detrimento do comercial. ”Com o aumento da rentabilidade, os imóveis residenciais passaram a ser a ‘menina dos olhos’ dos investidores”, argumenta.

Para os próximos meses, a especialista afirma que o mercado segue observando as movimentações do setor e por não haver um horizonte de planejamento a longo prazo, os investidores seguem preocupados. ”Precisamos de segurança política e um horizonte de planejamento a longo prazo para que assim as vendas voltem a crescer”, destaca.

Confira os bairros com aluguéis comerciais mais valorizados em Belo Horizonte

1. Santo Agostinho: +12,3% (R$ 37,58 /m²)

2. Savassi: +10,2% (R$ 42,35 /m²)

3. Funcionários: +7,8% (R$ 37,23 /m²)

4. Serra: +6,9% (R$ 30,80 /m²)

5. Centro: +4,9% (R$ 20,00 /m²)

O regime de bens escolhido pelo casal ao se casar tem um impacto significativo na compra e venda de imóveis. Cada regime possui suas próprias regras e particularidades que afetam a forma como os bens, incluindo imóveis, são adquiridos, administrados e vendidos. Entender essas diferenças é essencial para evitar problemas legais e financeiros durante uma transação imobiliária.

Principais regimes de bens

No Brasil, os regimes de bens mais utilizados são: comunhão parcial, comunhão universal, separação total e participação final nos aquestos. Cada um desses regimes define diferentes direitos e responsabilidades dos cônjuges sobre o patrimônio adquirido tanto antes quanto durante o casamento, regulando a forma como os bens serão partilhados em caso de separação.

Como cada regime de bens impacta a compra e venda de imóveis

1. Comunhão parcial de bens

Esse é o regime mais comum no Brasil, adotado automaticamente pelos casais que não escolhem outro regime ao se casar. Nele, todos os bens adquiridos durante o casamento são considerados comuns ao casal, independentemente de quem os adquiriu. No entanto, bens adquiridos antes do casamento ou recebidos por herança ou doação permanecem como propriedade individual de cada cônjuge.

Na prática, isso significa que qualquer imóvel adquirido durante o casamento, mesmo que apenas um dos cônjuges tenha contribuído financeiramente para a compra, é considerado propriedade comum. Por isso, na venda de um imóvel, ambos os cônjuges devem concordar com a transação e assinar os documentos necessários.

1. Comunhão universal de bens

No regime de comunhão universal de bens, todos os bens, sejam eles adquiridos antes ou durante o casamento, pertencem ao casal. Isso inclui bens móveis, imóveis, investimentos e até mesmo dívidas. Portanto, na compra ou venda de um imóvel, a assinatura de ambos os cônjuges é sempre necessária.

Além disso, como todos os bens são considerados comuns, qualquer decisão de venda deve ser tomada em conjunto. Se um dos cônjuges quiser vender um imóvel, a autorização do outro é indispensável.

1. Separação total de bens

No regime de separação total de bens, cada cônjuge mantém a propriedade exclusiva dos bens adquiridos antes e durante o casamento. Ou seja, os bens não se comunicam entre os cônjuges. Isso inclui os imóveis, que permanecem sob a titularidade de quem os adquiriu.

Assim, na compra ou venda de um imóvel, não há necessidade da autorização ou assinatura do outro cônjuge, desde que o imóvel esteja registrado apenas no nome do vendedor. Esse regime oferece maior autonomia financeira para cada um dos cônjuges, já que não há compartilhamento de patrimônio.

1. Participação final nos aquestos

Esse é um regime menos comum, mas que combina aspectos dos regimes de comunhão parcial e separação de bens. Durante o casamento, os bens adquiridos por cada cônjuge permanecem de propriedade individual. No entanto, em caso de dissolução do casamento, seja por divórcio ou falecimento, os bens adquiridos durante o matrimônio são divididos igualmente entre os dois.

Na prática, isso significa que, durante o casamento, cada cônjuge pode comprar e vender imóveis livremente, sem a necessidade da autorização do outro. No entanto, caso o casamento termine, o valor do imóvel adquirido durante o relacionamento será partilhado entre ambos.

Conclusão

O regime de bens tem um papel fundamental nas transações imobiliárias dentro de um casamento. Seja na compra ou venda de imóveis, é essencial que os cônjuges compreendam as regras do regime de bens escolhido, a fim de evitar conflitos e assegurar que as transações sejam realizadas em conformidade com a legislação. Em muitos casos, contar com a orientação de um advogado especializado pode ser essencial para assegurar que todas as etapas da transação sejam cumpridas corretamente.

Dúvida do leitor: posso chamar meus amigos que não moram no condomínio para jogar bola na quadra?

*Por Moira Toledo, advogada e diretora de risco e governança da Lello Imóveis

A quadra de futebol dos condomínios é o lugar ideal para encontros, formação de vínculos e muita diversão. Se tem um lugar que a comunidade acontece de modo prático e concreto são nas áreas comuns destinadas ao esporte.

Não raro, numa cidade como São Paulo, se encontram adultos que contam com saudosismos suas histórias e referências com as quadras dos condomínios e preservam suas amizades alí construídas por toda a vida.

Mas acontece que as relações humanas são (e devem ser) extramuros e aí dá vontade de chamar os amigos de outros círculos para participar destes momentos… mas e aí pode?

Primeira regra comum de ouro, observar o que dispõe a convenção e o regimento interno do condomínio. Normalmente existem normas estabelecidas para o uso das áreas comuns por convidados, como piscinas, quadras e academias.

Normalmente essas regras espelham a capacidade decorrente da estrutura, do volume de unidades e da própria concepção do empreendimento idealizada.

Como estabelecer quem pode usar a área comum do condomínio?

Devemos estimular o uso dessas áreas, pois são nela que a mágica da formação de vínculos humanos acontece e estes são essenciais para o desenvolvimento de uma sociedade mais sadia. A convivência além de bem estar, gera segurança e até mesmo valorização do patrimônio – pois sabe-se que condomínios com comunidades mais fortalecidas, são mais procurados e com melhor desempenho patrimonial.

Assim, o tamanho das áreas comuns e o volume de condôminos que de fatos as utilizam, devem ser o norteador da construção dessas regras dos convidados. E nada impede a negociação e as mudanças da regra que não mais reflitam a realidade, em assembleia.

O que não devemos é deixar espaços ociosos ou pior, perder a oportunidade da convivência com os vizinhos intra e extra muros.

O número de compradores de imóveis — ou seja, que adquiriram o bem nos últimos 12 meses — cresceu no primeiro trimestre deste ano pela segunda vez consecutiva, a 11%.

No ano passado, essa parcela representava 10% do grupo de 1.247 pessoas consultadas pelo estudo da FipeZap, segundo dados publicados nesta terça-feira (14).

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) também indicou esse aumento, quando as vendas de imóveis residenciais no Brasil registraram um crescimento de 32,6% em 2023.

Em movimento contrário, a percepção dos compradores sobre preços altos ou muito altos das propriedades recuou para 73% em relação aos 75% aferido em 2023, crescendo a parcela de quem enxergam os preços atuais como razoáveis.

Segundo o levantamento, são os imóveis usados que mais chamam a atenção na hora da compra, sendo indicado por 65% deles. O uso do bem é destinado por 61% do público para moradia.

Já entre os investidores, que usam a casa ou apartamento para outros fins, a opção “aluguel” saiu em disparada, com 79%, com a intenção de obter uma renda.

Para os próximos três meses, a expectativa é de 40% adquira um imóvel, um avanço em relação ao último trimestre do ano passado, quando era 38%, apontou a FipeZap.

Essa parcela de possíveis proprietários se vê, em sua maioria (48%), indiferente quanto ao estado do bem, seja mais recente ou velho, prevalecendo também o desejo de transformá-lo em sua moradia, ainda mais se for compartilhada com alguém.