Os valores iniciais das propriedades variam de 19,1 mil reais a 1,3 milhão de reais. Os lotes estão localizados nos estados de Goiás (107 opções), Rio de Janeiro(64), Paraná(62), São Paulo(59), Minas Gerais(54), Bahia(30), Rio Grande do Norte(25), Pernambuco(23), Maranhão(13), Ceará(12), Sergipe(11), Paraíba(10), Pará(7), Amazonas(4), Mato Grosso do Sul(3), Alagoas(2), Piauí(2), Rondônia(2), Acre(1), Espírito Santo(1), Mato Grosso(1), Roraima(1), Santa Catarina(1), Tocantins(1), além do Distrito Federal(2).

Em São Paulo, os valores variam entre 33,6 mil reais – em um terreno com área total de 138 m², em Marília – e  331,4 mil reais – apartamento de 86 m², em São Caetano do Sul. No litoral, em Itanhaém, uma casa com 150 m² recebe lances a partir de 136,5 mil reais.

Entre outras oportunidades no estado, um apartamento em Americana com 38 m² é vendido por valor inicial de  101,9 mil reais. Já em São José do Rio Preto, uma casa de 123 m² recebe lances a partir de 254,9 mil reais.

No Rio de Janeiro, os valores vão de 44,7 mil reais – em uma casa com 47 m², em São João de Meriti, a  811,4 mil de reais – lance inicial em um apartamento de 329 m², na capital.

Em Minas Gerais, os lances vão de  46,7 mil reais – em uma casa de 210 m², em Várzea da Palma, a  1,3 milhão de reais, o mais alto do pregão – apartamento de 277 m² em Belo Horizonte.

Em Pernambuco, os imóveis anunciados no leilão têm valores que variam entre 57,7 mil reais – casa de 43 m² em Santa Cruz do Capibaribe, e  350,5 mil reais – casa de 188 m², em Recife.

A Caixa Econômica oferece facilidades de pagamento, como o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) como parte do pagamento, além de possibilidade de financiamento. O edital pode ser consultado pelo link.

A valorização neste período é impulsionada especialmente por imóveis de três dormitórios, que tiveram uma alta de 7,69%. Além disso, 55 das 56 cidades analisadas pelo Índice tiveram valorização. O crescimento observado também está acima da variação do IGP-M/FGV (+5,59%).

Entre as capitais, destacam-se João Pessoa (+16,83%), Curitiba (+16,74%), Goiânia (+14,53%), Salvador (+13,57%), São Luís (+12,39%), Belo Horizonte (+11,72%) e Aracaju (+10,07%) com valorização acima dos 10%.

Apesar do bom momento destas cidades, nenhuma região brasileira é tão cara quanto Balneário Camboriú, no litoral de Santa Catarina. O preço médio do metro quadrado no município está avaliado em R$ 13,7 mil. O valor é inflado pelos apartamentos à beira-mar que chegam a custar mais de R$ 30 milhões. 

+ Procura por imóveis de luxo segue aquecida no litoral. É uma boa hora para investir?

Na segunda colocação, aparece Itapema, outra cidade do litoral de Santa Catarina. Com o metro quadrado avaliado em R$ 13,6 mil, o município se valoriza à medida que a oferta de edifícios em Balneário Camboriú não é capaz de suprir a demanda da região. Só nos últimos 12 meses, a valorização foi de 15,31%. 

Santa Catarina tem mais duas cidades entre as cinco mais caras do Brasil: a capital Florianópolis, com o metro quadrado avaliado em R$ 11.670, e e São José, onde o metro quadrado chegou a R$ 11.628. Apenas Vitória, capital do Espírito Santo, aparece de intrusa na lista. 

A perda do direito só ocorre se a municipalidade não iniciar a cobrança, mas se dentro desse período um processo de execução for iniciado, a pessoa corre o risco, inclusive, de perder o imóvel em leilão, por um preço bem abaixo do valor de mercado.

Por ser um processo mais moroso, muitas pessoas pensam que a dívida não será cobrada e podem se surpreender quando essa cobrança ocorre, pois juros e encargos de cobranças podem aumentar bastante o débito.

Para quem tem dívidas de IPTU e não quer perder o imóvel, o melhor caminho é uma tentativa de negociação e parcelamento da dívida. Para isso a pessoas deve consultar o site da prefeitura da cidade ondde mora, onde encontrará informações para resolver esse problema.

Na seara imobiliária, houve relevante avanço, pois se tornou possível a venda de imóveis que integram o espólio ainda que o procedimento de inventário ocorra extrajudicialmente. No cenário prévio à atualização acima relatada, quando um bem do espólio estivesse em vias de negociação de compra e venda, por exemplo, seria necessária a obtenção de autorização judicial para que a alienação fosse devidamente concretizada, ou seja, além de a venda ficar a critério do magistrado competente para análise do tema, o fator “tempo” poderia vir a ser um entrave à negociação do bem, visto que não se poderia precisar dentro de qual prazo o seria possível a obtenção da autorização judicial.

Mediante a inclusão do artigo 11-A pela Resolução nº 571, a Resolução nº 35/2007 passou a possibilitar a alienação de imóveis do espólio em circunstâncias específicas. A autorização em questão é outorgada ao inventariante, via escritura pública, desde que preenchidos alguns requisitos.

Requisitos

Em primeiro lugar, há uma clara vinculação da autorização de alienação do imóvel com o adimplemento de despesas inerentes ao procedimento de inventário. Assim, na forma do inciso I, do artigo 11-A, deve ser apresentada a discriminação das despesas cujo pagamento será necessário para a conclusão do procedimento de inventário.

Tal previsão é bastante interessante e demonstra o objetivo da alteração da resolução no sentido de auxiliar as famílias que, inobstante a presença de todos os requisitos para o processamento do inventário de maneira extrajudicial, viam-se impossibilitadas desse encaminhamento em virtude da ausência de liquidez para fazer frente ao pagamento de despesas inerentes ao procedimento de inventário (como tributos, emolumentos cartorários e registrais e honorários advocatícios).

Na sequência, há a necessidade de que parte ou todo o valor da venda seja vinculado ao pagamento das despesas discriminadas, evidenciando o intuito da alteração de viabilizar a conclusão extrajudicial do procedimento. Em terceiro lugar, os herdeiros do falecido e seu cônjuge ou companheiro sobrevivente não podem possuir quaisquer indisponibilidades de bens (devendo, por conseguinte, apresentar certidões comprobatórias do preenchimento deste requisito).

Além disso, deve constar na escritura a menção de que as guias de todos os impostos de transmissão foram apresentadas (com a indicação dos respectivos valores), bem como qual o custo estimado dos emolumentos notariais e registrais (com a indicação de quais as serventias extrajudiciais que expediram os respectivos orçamentos).

Por fim, deverá ser prestada garantia, real ou fidejussória, por parte do inventariante, quanto à destinação do produto da venda para o pagamento das despesas  inerentes ao inventário e que tiverem sido discriminadas, tais quais o pagamento do imposto de transmissão, honorários advocatícios e emolumentos diversos. O pagamento de tais despesas deverá ocorrer no prazo máximo de um ano a contar da alienação do bem, sem prejuízo de estipulação de prazo menor pelas partes. Após o adimplemento das despesas, ocorrerá a extinção da garantia prestada pelo inventariante.

Saldo da venda e herdeiro menor

Merece destaque a previsão do §3º do artigo 11-A, no sentido de que o bem alienado “será relacionado no acervo hereditário para fins de apuração dos emolumentos do inventário, cálculo dos quinhões hereditários, apuração do imposto de transmissão causa mortis, mas não será objeto de partilha, consignando-se a sua venda prévia na escritura do inventário”. Eventual saldo da venda (após realizados os pagamentos discriminados) evidentemente terá de ser objeto de divisão entre os herdeiros quando da lavratura da escritura de inventário e partilha, na condição de produto da venda.

Ainda que a Resolução nº 571/2024, tenha trazido a possibilidade de realização de procedimento de inventário extrajudicial mesmo que haja interesse de pessoa menor de idade ou incapaz — o que, até então, não era permitido —, há expressa vedação à prática de atos de disposição referentes aos bens ou direitos do interessado menor de idade ou incapaz (na forma do artigo 12-A, §1º).

Considerando a exigência de que, além da manifestação favorável do Ministério Público, o inventário extrajudicial seja realizado por meio do pagamento do quinhão hereditário do herdeiro menor ou incapaz (ou da meação do cônjuge ou companheiro incapaz), em parte ideal em cada um dos bens inventariados, entende-se pela inviabilidade da utilização do procedimento de alienação extrajudicial de bem do espólio (uma vez que haveria a alienação de bem do herdeiro vulnerável e, consequentemente, seu quinhão ideal sobre aquele patrimônio imóvel não seria resguardado).

Conclusão

A atualização normativa realizada pelo CNJ é positiva na medida em que visa a desburocratizar a alienação de bens imóveis submetidos a procedimento de inventário, auxiliando diretamente as famílias que desejam o encaminhamento extrajudicial do procedimento, mas que não possuem liquidez suficiente para realizar o pagamento das despesas vinculadas ao inventário sem precisar alienar algum bem integrante do Espólio.

Assim, percebe-se a origem de mais um mecanismo apto ao incremento das negociações por players do mercado imobiliário, desde que observados os requisitos exigidos pela Resolução e pela lei e as boas práticas relativas a esta seara.

De forma geral, a lei brasileira resguarda o imóvel de uso familiar da execução da Justiça. Porém, essa mesma lei prevê situações nas quais esse imóvel pode ser utilizado para quitação de um débito (ou de parte dele), de acordo com a natureza da obrigação.

“Em algumas situações, a Justiça autoriza que também imóveis com saldo devedor sejam penhorados. Nesses casos, o que vai a penhor são os direitos sobre o imóvel, pois, até que seja quitado, o bem continua em nome do banco ou da construtora que concedeu o financiamento”, observa André Maluf Jacob, advogado do escritório Fabio Kadi Advogados, de São Paulo.

E as dívidas podem, inclusive, influenciar no inventário, quando existe imóveis a serem partilhados entre os herdeiros. Para saber mais sobre o tema e conhecer direitos e deveres em relação ao patrimônio imobiliário, continue a leitura a seguir.

O que é penhora de imóvel?

Penhora nada mais é do que um procedimento judicial utilizado para garantir o pagamento de uma dívida. 

Se uma pessoa tem uma dívida e não consegue pagá-la, o seu credor pode solicitar à Justiça a penhora de algum bem para a liquidação. No caso da imobiliária, o bem utilizado para saldar a dívida é justamente o imóvel do devedor.

Este instrumento está disposto na seção III do Código de Processo Civil (CPC). Segundo o art. 835 da referida lei, outros itens têm a preferência na penhora antes do imóvel para saldar uma dívida, como dinheiro em conta, aplicações e veículos. Preferencialmente, é só depois de penhorar esses bens que a Justiça deve alcançar os imóveis.

Quando um imóvel pode ser penhorado?

Segundo André Jacob, a penhora pode acontecer em execuções trabalhistas, fiscais e cíveis.

No caso de dívidas trabalhistas – quando há salários em atraso ou não recolhimento de FGTS, por exemplo – a Justiça pode determinar a penhora de bens do empregador até que os pagamentos sejam realizados.

O mesmo ocorre com dívidas de natureza tributária. Inclusive, o não pagamento do IPTU pode levar à perda do imóvel, sendo esta uma das exceções da impenhorabilidade dos bens familiares, conforme veremos adiante.

Por fim, nas execuções cíveis, o credor (seja ele pessoa física ou jurídica) pode solicitar a penhora para liquidar alguma dívida do devedor. Aqui, entram os mais diversos débitos, como empréstimos, financiamentos, aluguéis em atraso, entre outros.

“É muito comum ver bancos executando dívidas de financiamentos, consignado ou cartão de crédito, por exemplo. Aqui no escritório, também temos muitos casos de inadimplência de alugueis, com ações que envolvem despejo. Se o inquilino não paga, o fiador é executado, e o seu imóvel vai a leilão”, explica Jacob.

Impenhorabilidade do bem de família

Segundo a lei brasileira, é considerado bem de família o imóvel destinado à moradia familiar, mesmo que nele viva uma só pessoa – seja ela viúva, solteira ou separada. Para fins de proteção, a definição abrange também os bens móveis e os equipamentos que estão dentro desse imóvel, desde que estejam quitados.

Via de regra, o bem de família não pode ser penhorado, pois a lei existe justamente para garantir que as pessoas tenham um lugar para morar, independentemente de terem dívidas. No entanto, existem exceções a essa blindagem, e uma das mais comuns é a dívida de condomínio, IPTU e outros encargos referentes ao imóvel, como aponta André Jacob.

“O condomínio pode entrar com uma ação de cobrança contra o proprietário do imóvel. Se a inadimplência persistir, e se não houver saldo em contas bancárias do devedor para penhorar, o imóvel será penhorado. Nesse caso, o proprietário do bem não poderá se valer da impenhorabilidade do bem de família”, explica o advogado.

Outra situação comum que pode ocorrer a penhora é quando alguém se torna fiador em um contrato de locação. Se o inquilino não pagar o aluguel (seja residencial ou comercial), o imóvel do fiador poderá responder pela dívida caso não haja outro meio para quitá-la.

Além da dívida condominial, tributos relativos ao imóvel e fiança locatícia, outras exceções à impenhorabilidade do bem de família são as dívidas de pensão alimentícia e as contraídas para construir ou comprar o imóvel.

Como funciona a penhora de imóvel?

O processo tem início quando o credor, depois de não conseguir obter o pagamento da dívida, entra com uma ação judicial contra o devedor. Isso, segundo Jacob, deve ser feito via petição à Justiça, na qual o credor precisa informar a matrícula do imóvel e demonstrar que ele está livre de ônus.

“Se o imóvel já tiver outras penhoras, elas serão preferenciais na execução. Logo, isso pode prejudicar o pagamento da dívida”, alerta o advogado.

Após analisar o pedido, o juiz determina a penhora se achar necessário e comunica a decisão ao respectivo cartório de registro de imóveis. Por sua vez, o cartório faz a averbação da penhora na matrícula do imóvel, para que o bem não possa ser vendido ou doado sem autorização judicial.

O próximo passo é a intimação das partes no processo. Nessa fase, segundo Jacob, o devedor tem uma oportunidade prévia de se defender, caso seja constatada alguma nulidade no processo de penhora. E o autor da ação pode pedir que o imóvel seja avaliado por um perito (mais caro) ou por um oficial de justiça.

Depois da avaliação, a etapa seguinte é o efetivo leilão do imóvel, o que pode demorar alguns anos para acontecer, pois os prazos dos processos de penhora dependem de cada cartório, segundo Jacob.

“Aqui em São Paulo, já vi imóveis levarem até três anos para irem a leilão, considerando o prazo desde a petição inicial, eventuais contestações do devedor e análise final do juiz. Por isso, não tem como falar em um prazo certo para a conclusão do processo”, diz o advogado.

Por fim, quando o bem é leiloado, se encerra o processo judicial, e o devedor recebe o valor excedente à dívida, se houver. Mas, se os recursos da venda não forem suficientes para liquidar o débito, a pessoa que perdeu o imóvel continuará inadimplente. Também são de sua responsabilidade todos os custos do processo, que foram adiantados pelo credor.

Imóvel em inventário pode ser penhorado?

Se a pessoa que morreu deixou dívidas, poderá sim ocorrer a penhora de imóvel. Nesse caso, quem responde pelo débito é o espólio, conjunto de bens e obrigações deixados pelo falecido

De acordo com art. 597 do CPC, “o espólio responde pelas dívidas do falecido; mas, feita a partilha, cada herdeiro responde por elas na proporção da parte que na herança lhe coube”.

1. O que é o inventário de imóveis?

O inventário de imóveis é o procedimento judicial ou extrajudicial necessário para transferir a propriedade de bens de uma pessoa falecida para os herdeiros. Esse processo envolve a apuração do patrimônio deixado pelo falecido, a quitação de eventuais dívidas, o pagamento de impostos e a divisão dos bens entre os herdeiros.

2. Como funciona o inventário de imóveis pela internet?

Nos últimos anos, os tribunais brasileiros têm adotado ferramentas digitais para facilitar o processo de inventário. A principal forma de agilizar o processo é por meio do inventário extrajudicial, que pode ser feito diretamente em cartórios, sem a necessidade de passar pelo poder judiciário, desde que todos os herdeiros estejam de acordo.

Além disso, a digitalização de documentos e a utilização de sistemas de envio eletrônico permitem que boa parte dos procedimentos sejam realizados à distância, sem a necessidade de comparecimento físico ao cartório ou ao fórum.

3. Passos para agilizar o inventário de imóveis pela internet

Para agilizar o processo de inventário de imóveis pela internet, siga os seguintes passos:

• 1. Escolha o tipo de inventário (judicial ou extrajudicial): Se não houver testamento e todos os herdeiros forem maiores e capazes, o inventário extrajudicial é a forma mais rápida e menos onerosa. Esse processo pode ser feito diretamente no cartório de notas e é realizado de maneira digital.
• 2. Digitalize toda a documentação necessária: Para dar início ao inventário, é necessário reunir uma série de documentos, como certidão de óbito, documentos de identidade dos herdeiros, comprovante de residência, documentos dos bens, entre outros. Ao digitalizar e organizar esses documentos, o processo pode ser muito mais rápido.
• 3. Utilize o sistema de transmissão eletrônica de documentos: Muitos cartórios já oferecem sistemas de envio eletrônico de documentos, o que permite que o inventário seja iniciado e acompanhado online. Além disso, alguns tribunais oferecem a possibilidade de realizar petições iniciais, acompanhar o andamento do processo e fazer pagamentos de taxas pela internet.
• 4. Contrate um advogado especializado em direito sucessório: Um advogado pode ajudar a organizar toda a documentação e garantir que todos os trâmites sejam cumpridos de forma correta. Além disso, ele pode orientá-lo sobre a viabilidade de realizar o inventário extrajudicial, o que agiliza ainda mais o processo.
• 5. Acompanhe o processo de forma online: O acompanhamento do processo de inventário pode ser feito de forma eletrônica, por meio dos sistemas de cada cartório ou tribunal. A consulta ao andamento do inventário pode ser feita pelo número do processo, facilitando o acompanhamento sem a necessidade de deslocamentos.

4. Vantagens do inventário de imóveis online

• Agilidade: Ao utilizar a internet, o tempo de espera para a finalização do inventário pode ser reduzido significativamente, uma vez que a digitalização dos documentos e a tramitação eletrônica permitem que o processo avance sem a burocracia do sistema físico.
• Economia de tempo e custos: O inventário online elimina a necessidade de comparecimento constante a cartórios e tribunais, reduzindo custos com deslocamento e tempo perdido com longas esperas.
• Segurança e praticidade: Com a digitalização dos documentos e o acompanhamento remoto, o processo torna-se mais seguro, pois diminui as chances de extravio de documentos ou erros no preenchimento de informações.

5. Quando o inventário pode ser feito online?

O inventário de imóveis pode ser realizado de forma online sempre que:

• Não houver testamento: Quando o falecido não deixou um testamento, o processo tende a ser mais simples e pode ser feito de maneira extrajudicial.
• Todos os herdeiros forem maiores e capazes: Se todos os herdeiros são adultos e não possuem restrições legais, o inventário pode ser feito de forma consensual, sem a necessidade de intervenção judicial.
• Havendo acordo entre os herdeiros: Se todos os herdeiros concordam com a divisão dos bens, o processo é mais rápido e pode ser feito de forma extrajudicial.

6. Quando o inventário precisa ser judicial?

Em alguns casos, o inventário de imóveis não pode ser feito online e precisará ser judicial, como quando:

• Existem herdeiros menores de idade ou incapazes: Nesses casos, o processo será judicial, pois é necessário que um juiz intervenha para garantir que os interesses dos herdeiros sejam preservados.
• Houver discordância entre os herdeiros: Caso os herdeiros não cheguem a um consenso sobre a divisão dos bens, o inventário precisará ser judicial.
• Existir testamento: Se o falecido deixou um testamento, o inventário precisará ser realizado por meio do processo judicial, independentemente de ser consensual ou não.

7. Custos do inventário de imóveis online

Embora o inventário online possa ser mais rápido e menos oneroso do que o tradicional, é importante ter em mente os custos envolvidos. Os principais custos são:

• Taxas cartoriais: O cartório cobra uma taxa para a abertura do processo de inventário extrajudicial, que pode variar de acordo com o valor dos bens e o estado onde o imóvel está localizado.
• Impostos de transmissão: O ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) deve ser pago sobre o valor do patrimônio deixado pelo falecido.
• Honorários advocatícios: Caso o processo seja realizado com a ajuda de um advogado, os honorários também são um custo a ser considerado.

Conclusão

O inventário de imóveis pela internet pode ser uma excelente maneira de agilizar a transferência de bens e reduzir os custos e o tempo gasto no processo. Ao adotar a digitalização dos documentos e os sistemas eletrônicos de transmissão, o inventário pode ser realizado de maneira mais eficiente e segura. No entanto, é importante conhecer as particularidades do processo e contar com o auxílio de profissionais especializados para garantir que todos os trâmites legais sejam seguidos corretamente.

1. Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)

O ITCMD é um imposto estadual cobrado quando ocorre a transmissão de bens por herança. O valor a ser pago varia de acordo com o valor do imóvel e a legislação de cada estado, podendo chegar a até 8% do valor do bem. Esse imposto deve ser pago antes de formalizar a transferência do imóvel para o nome do herdeiro.

2. Taxas de cartório

Após o pagamento do ITCMD, é necessário registrar o imóvel em cartório para que a transferência de propriedade seja oficializada. Esse processo envolve taxas de cartório que podem variar dependendo do valor do imóvel e do estado onde o processo é realizado. Além disso, caso o imóvel tenha dívidas ou pendências, a regularização pode gerar custos adicionais.

3. Custos com o inventário

O processo de inventário é necessário para formalizar a partilha dos bens herdados. Ele pode ser realizado de forma judicial ou extrajudicial, sendo que a primeira opção geralmente envolve custos mais altos, como honorários advocatícios e taxas judiciais. O inventário extrajudicial, por sua vez, é mais rápido e menos oneroso, mas só pode ser realizado quando todos os herdeiros estão de acordo.

4. Imposto de Renda (IR)

Em alguns casos, o herdeiro pode precisar pagar Imposto de Renda sobre o valor do imóvel herdado, especialmente se o bem for vendido. A alíquota varia de acordo com o valor da venda e a valorização do imóvel desde a data da herança. O IR incide sobre o ganho de capital, ou seja, sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel.

5. Despesas com a regularização do imóvel

Caso o imóvel herdado tenha pendências jurídicas, como dívidas de IPTU ou problemas com a documentação, será necessário arcar com os custos para regularizá-lo. Isso pode envolver o pagamento de impostos atrasados, taxas de regularização de documentos ou até mesmo custos de ações judiciais para resolver questões legais.

6. Despesas com a manutenção do imóvel

Se o imóvel herdado for mantido em nome do herdeiro, será preciso arcar com as despesas de manutenção, como pagamento de impostos como o IPTU, custos com reparos e serviços de conservação. Esses custos podem ser significativos, dependendo do estado de conservação do imóvel.

7. Taxas de avaliação do imóvel

Em alguns casos, pode ser necessário contratar um avaliador profissional para determinar o valor do imóvel herdado. Esse processo é comum quando há divergências entre os herdeiros ou quando o imóvel será vendido e o preço precisa ser justo para todos os envolvidos.

Por que você precisa saber disso

Receber um imóvel por herança pode trazer benefícios, mas também implica em custos e obrigações que não podem ser negligenciados. É importante que o herdeiro esteja preparado para arcar com o ITCMD, taxas de cartório, custos com inventário, possíveis impostos de renda sobre o ganho de capital e outras despesas relacionadas à regularização e manutenção do imóvel. Planejar esses custos com antecedência é essencial para evitar surpresas e garantir uma transição tranquila da herança.

Normalmente, a compra da casa própria é um momento de grande celebração, pois costuma ser uma das conquistas mais importantes na vida dos dos brasileiros. Mas a tranquilidade de não depender mais do aluguel pode estar em risco diante de determinadas dívidas que levam à penhora de imóvel.

De forma geral, a lei brasileira resguarda o imóvel de uso familiar da execução da Justiça. Porém, essa mesma lei prevê situações nas quais esse imóvel pode ser utilizado para quitação de um débito (ou de parte dele), de acordo com a natureza da obrigação.

“Em algumas situações, a Justiça autoriza que também imóveis com saldo devedor sejam penhorados. Nesses casos, o que vai a penhor são os direitos sobre o imóvel, pois, até que seja quitado, o bem continua em nome do banco ou da construtora que concedeu o financiamento”, observa André Maluf Jacob, advogado do escritório Fabio Kadi Advogados, de São Paulo.

E as dívidas podem, inclusive, influenciar no inventário, quando existe imóveis a serem partilhados entre os herdeiros. Para saber mais sobre o tema e conhecer direitos e deveres em relação ao patrimônio imobiliário, continue a leitura a seguir.

O que é penhora de imóvel?

Penhora nada mais é do que um procedimento judicial utilizado para garantir o pagamento de uma dívida. 

Se uma pessoa tem uma dívida e não consegue pagá-la, o seu credor pode solicitar à Justiça a penhora de algum bem para a liquidação. No caso da imobiliária, o bem utilizado para saldar a dívida é justamente o imóvel do devedor.

Este instrumento está disposto na seção III do Código de Processo Civil (CPC). Segundo o art. 835 da referida lei, outros itens têm a preferência na penhora antes do imóvel para saldar uma dívida, como dinheiro em conta, aplicações e veículos. Preferencialmente, é só depois de penhorar esses bens que a Justiça deve alcançar os imóveis.

Quando um imóvel pode ser penhorado?

Segundo André Jacob, a penhora pode acontecer em execuções trabalhistas, fiscais e cíveis.

No caso de dívidas trabalhistas – quando há salários em atraso ou não recolhimento de FGTS, por exemplo – a Justiça pode determinar a penhora de bens do empregador até que os pagamentos sejam realizados.

O mesmo ocorre com dívidas de natureza tributária. Inclusive, o não pagamento do IPTU pode levar à perda do imóvel, sendo esta uma das exceções da impenhorabilidade dos bens familiares, conforme veremos adiante.

Por fim, nas execuções cíveis, o credor (seja ele pessoa física ou jurídica) pode solicitar a penhora para liquidar alguma dívida do devedor. Aqui, entram os mais diversos débitos, como empréstimos, financiamentos, aluguéis em atraso, entre outros.

“É muito comum ver bancos executando dívidas de financiamentos, consignado ou cartão de crédito, por exemplo. Aqui no escritório, também temos muitos casos de inadimplência de alugueis, com ações que envolvem despejo. Se o inquilino não paga, o fiador é executado, e o seu imóvel vai a leilão”, explica Jacob.

Impenhorabilidade do bem de família

Segundo a lei brasileira, é considerado bem de família o imóvel destinado à moradia familiar, mesmo que nele viva uma só pessoa – seja ela viúva, solteira ou separada. Para fins de proteção, a definição abrange também os bens móveis e os equipamentos que estão dentro desse imóvel, desde que estejam quitados.

Via de regra, o bem de família não pode ser penhorado, pois a lei existe justamente para garantir que as pessoas tenham um lugar para morar, independentemente de terem dívidas. No entanto, existem exceções a essa blindagem, e uma das mais comuns é a dívida de condomínio, IPTU e outros encargos referentes ao imóvel, como aponta André Jacob.

“O condomínio pode entrar com uma ação de cobrança contra o proprietário do imóvel. Se a inadimplência persistir, e se não houver saldo em contas bancárias do devedor para penhorar, o imóvel será penhorado. Nesse caso, o proprietário do bem não poderá se valer da impenhorabilidade do bem de família”, explica o advogado.

Outra situação comum que pode ocorrer a penhora é quando alguém se torna fiador em um contrato de locação. Se o inquilino não pagar o aluguel (seja residencial ou comercial), o imóvel do fiador poderá responder pela dívida caso não haja outro meio para quitá-la.

Além da dívida condominial, tributos relativos ao imóvel e fiança locatícia, outras exceções à impenhorabilidade do bem de família são as dívidas de pensão alimentícia e as contraídas para construir ou comprar o imóvel.

Como funciona a penhora de imóvel?

O processo tem início quando o credor, depois de não conseguir obter o pagamento da dívida, entra com uma ação judicial contra o devedor. Isso, segundo Jacob, deve ser feito via petição à Justiça, na qual o credor precisa informar a matrícula do imóvel e demonstrar que ele está livre de ônus.

“Se o imóvel já tiver outras penhoras, elas serão preferenciais na execução. Logo, isso pode prejudicar o pagamento da dívida”, alerta o advogado.

Após analisar o pedido, o juiz determina a penhora se achar necessário e comunica a decisão ao respectivo cartório de registro de imóveis. Por sua vez, o cartório faz a averbação da penhora na matrícula do imóvel, para que o bem não possa ser vendido ou doado sem autorização judicial.

O próximo passo é a intimação das partes no processo. Nessa fase, segundo Jacob, o devedor tem uma oportunidade prévia de se defender, caso seja constatada alguma nulidade no processo de penhora. E o autor da ação pode pedir que o imóvel seja avaliado por um perito (mais caro) ou por um oficial de justiça.

Depois da avaliação, a etapa seguinte é o efetivo leilão do imóvel, o que pode demorar alguns anos para acontecer, pois os prazos dos processos de penhora dependem de cada cartório, segundo Jacob.

“Aqui em São Paulo, já vi imóveis levarem até três anos para irem a leilão, considerando o prazo desde a petição inicial, eventuais contestações do devedor e análise final do juiz. Por isso, não tem como falar em um prazo certo para a conclusão do processo”, diz o advogado.

Por fim, quando o bem é leiloado, se encerra o processo judicial, e o devedor recebe o valor excedente à dívida, se houver. Mas, se os recursos da venda não forem suficientes para liquidar o débito, a pessoa que perdeu o imóvel continuará inadimplente. Também são de sua responsabilidade todos os custos do processo, que foram adiantados pelo credor.

Imóvel em inventário pode ser penhorado?

Se a pessoa que morreu deixou dívidas, poderá sim ocorrer a penhora de imóvel. Nesse caso, quem responde pelo débito é o espólio, conjunto de bens e obrigações deixados pelo falecido

De acordo com art. 597 do CPC, “o espólio responde pelas dívidas do falecido; mas, feita a partilha, cada herdeiro responde por elas na proporção da parte que na herança lhe coube”.

A multa por atraso de aluguel é uma penalidade aplicada ao locatário quando o pagamento do aluguel não é feito na data acordada em contrato. Esse tipo de multa protege o locador, garantindo compensação financeira pelo atraso, e também incentiva o pagamento pontual. Veja como funciona o cálculo da multa, dos juros de mora e quais os principais aspectos para ficar atento ao contrato de locação.

Como é definido o valor da multa?

O valor da multa por atraso costuma ser estipulado em contrato e geralmente varia de 2% a 10% sobre o valor total do aluguel. Esse percentual é negociado entre as partes antes da assinatura do contrato, sendo importante que o locatário entenda o valor exato que será aplicado em caso de atraso.

Juros de mora aplicados sobre o valor em atraso

Além da multa fixa, os contratos de locação podem incluir juros de mora sobre o aluguel em atraso. Esse juro é, normalmente, de 1% ao mês, o que equivale a aproximadamente 0,033% ao dia. Ele é cobrado diariamente, aumentando o valor a ser pago proporcionalmente ao tempo que o pagamento permanece atrasado. Assim, quanto mais tempo o aluguel demora para ser quitado, maior é o valor dos juros aplicados.

Atualização monetária do valor em atraso

Em alguns contratos, pode haver uma cláusula que permite a atualização monetária do valor em atraso com base em índices de inflação, como o IGP-M ou o IPCA, principalmente quando o atraso é prolongado. Essa prática visa manter o valor do aluguel atualizado, compensando o locador por uma eventual perda do poder de compra. No entanto, é mais comum que isso ocorra apenas em casos de inadimplência por um longo período.

Exemplo prático do cálculo da multa por atraso

Considere um aluguel de R$ 2.000 com uma multa de 2% e juros de 1% ao mês. Em caso de atraso de 15 dias, o cálculo seria o seguinte:

• Multa: R$ 2.000 x 2% = R$ 40
• Juros de mora (15 dias): R$ 2.000 x 0,033% x 15 = R$ 9,90
• Total com 15 dias de atraso: R$ 2.000 + R$ 40 + R$ 9,90 = R$ 2.049,90

Assim, com um atraso de 15 dias, o valor total a ser pago seria de R$ 2.049,90.

O que fazer em caso de dificuldades para pagar?

Caso o locatário tenha dificuldades em realizar o pagamento, é recomendável que ele entre em contato com o locador ou a administradora do imóvel o quanto antes. Algumas vezes, é possível negociar prazos ou até mesmo um parcelamento do valor em atraso, evitando o acúmulo de multas e juros.

Por que você deve saber sobre isso

A multa por atraso de aluguel é uma medida prevista para assegurar a pontualidade nos pagamentos e compensar o locador em caso de atraso. Compreender como funcionam os cálculos de multa, juros de mora e atualizações monetárias ajuda o locatário a evitar encargos adicionais e a manter um relacionamento saudável com o locador. Para evitar transtornos, a organização financeira e a comunicação são fundamentais em casos de dificuldade para cumprir os prazos.

As regras visam os financiamentos para imóveis de até R$ 1,5 milhão, passando a exigir um valor de entrada maior dos compradores que buscam a casa própria.

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Em nota, a Caixa informou que considerando a demanda e o orçamento para crédito habitacional aprovado para o ano de 2024, é previsto que a carteira do banco irá superar o limite máximo projetado para o período. Atualmente, a instituição é responsável por quase 70% do mercado.

O banco segue como o maior financiador da casa própria no país, com 68% do mercado. Esse resultado é fruto do foco de atuação nesse segmento, com a oferta de amplo portfólio de produtos, visando atender a todos os perfis de clientes, sempre com as condições mais vantajosas.

Isso porque, o banco concedeu neste ano até setembro R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, o que representa um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023. Foram 627 mil financiamentos de imóveis.

“Informamos que a CAIXA estuda constantemente medidas que visam ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais, inclusive participando de discussões junto ao mercado e Governo, com o objetivo de buscar novas soluções que permitam expansão do crédito imobiliário no país, não somente pela CAIXA, mas também pelos demais agentes do mercado”, afirmou o banco em nota oficial.

Financiamento de imóveis pela Caixa: o que muda?

Antigamente, o banco não impunha nenhum limite para os financiamentos feitos com recursos do SBPE. Agora, nos empréstimos feitos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o banco passará a financiar a compra ou a construção individual de imóveis que tenham valor de avaliação ou de compra e venda limitado a R$ 1,5 milhão.

É importante mencionar, que as propriedades já adquiridas, não terão as regras de financiamento alteradas. Além disso, as novas medidas não têm um prazo de validade. Dessa forma, até o momento, devem ser permanentes.

Outra mudança será nas cotas de financiamento admitidas pelo banco. No modelo antigo, o banco só financiava uma cota admitida de até 80% do valor do imóvel. Agora, financiará até 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Nesse sistema, o valor total das prestações pagas vai diminuindo ao longo do tempo, por conta da parcela decrescente de juros.

Já pelo sistema Price, a Caixa passará a financiar até 50% do valor do imóvel — onde a cota era de 70% no modelo antigo. Aqui, o valor total é constante durante o prazo contratado.